מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה זכות במקרקעין בישראל, לפי חוק מיסוי מקרקעין. בשנת 2026 מי שקונה דירת מגורים יחידה פטור עד 1,978,745 ₪, ומעל הסכום הזה משלם 3.5%, 5%, 8% ו-10% על כל מדרגה בנפרד. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪ ו-10% מעליו. את העסקה מדווחים בתוך 30 יום, ואת המס משלמים בדרך כלל בתוך 60 יום.
מה חשוב לדעת
- מדרגות הדירה היחידה הוקפאו בחוק ההסדרים ונשארות כפי שהן מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ולכן ב-16 בינואר 2026 הן לא עודכנו.
- השיעור של 8% על דירה נוספת נקבע בהוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. לפי הודעת רשות המסים מאוקטובר 2026, בגלל פיזור הכנסת היא ממשיכה לחול עד 10.2.2027 לפחות.
- מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, אם ימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק. ברכישה מיד שנייה מאז 1.6.2025 זו בדרך כלל תקופה של 24 חודשים.
- המס מחושב על שווי הדירה כולה, גם כשקונים רק חלק ממנה, ואז מוכפל בחלק שנקנה. בדירה מקבלן השווי כולל מע"מ.
- בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים לרוב "תא משפחתי" אחד. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת גם כשאתם קונים לבד.
הבחנות שכדאי להכיר
דירה יחידה מול דירה נוספת. מה שקובע הוא אם אחרי הרכישה תהיה לתא המשפחתי שלכם דירת מגורים אחת בלבד בישראל. זה שקניתם דירות בעבר לא משנה. מי שמכר את הדירה הקודמת לפני שקנה, נחשב בעל דירה יחידה.
מס רכישה מול מס שבח. מס רכישה משלם הקונה, על שווי מה שקנה. מס שבח משלם המוכר, על הרווח שנוצר לו ממועד הרכישה שלו. באותה עסקה ייתכנו שניהם.
שווי הרכישה מול המחיר בחוזה. המס מחושב על שווי השוק של הזכות. ברוב העסקאות בין זרים זה המחיר בחוזה, אבל בעסקה בין קרובים, בעסקה עם תשלומים לא רגילים או בדירה מקבלן, מנהל מיסוי מקרקעין יכול לקבוע שווי אחר.
הצהרה מול תשלום. ההצהרה על העסקה מוגשת בתוך 30 יום ממנה, בדרך כלל בידי עורך הדין. התשלום הוא מועד נפרד, 60 יום מהעסקה ברוב המקרים, ויש מצבים שבהם הוא נדחה.
הסכום שתשלמו בפועל תלוי במחיר, בחלק שאתם קונים, בשאלה אם יש לכם או לבן הזוג דירה נוספת, במועד שבו תמכרו אותה, במעמד שלכם (תושב ישראל, עולה, תושב חוץ, נכה) ובסוג העסקה. הסיכום כאן הוא מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ שמבוסס על הנסיבות שלכם.
מהו מס רכישה ומי משלם אותו
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע שבמכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה, בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה וסוג הנכס. "זכות במקרקעין" היא לא רק בעלות רשומה בטאבו. היא כוללת גם חכירה לדורות ברשות מקרקעי ישראל וזכות שרשומה בחברה משכנת, שהן הדרך שבה רשומות דירות רבות בקריות ובשכונות הוותיקות של חיפה.
את המס גובה רשות המסים, דרך משרדי מיסוי המקרקעין האזוריים. המס מוטל על הקונה, ואין בכך כדי למנוע מהצדדים לחלק ביניהם הוצאות בחוזה, אבל מול רשות המסים הקונה הוא החייב. בחוזה מכר רגיל עורך הדין של הקונה מדווח על העסקה, מחשב את המס בשומה עצמית ומפיק את השובר לתשלום. את כל הליווי המשפטי בעסקת דירה, מבדיקת נסח הטאבו ועד הרישום, מרכז עמוד השירות שלנו של עורך דין מקרקעין בחיפה.
הסכומים במאמר לקוחים מהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים, מ-18 בינואר 2026, שמפרטת את הסכומים לשנה ואת הסכומים שהוקפאו.
מדרגות מס רכישה 2026 לדירה יחידה
מי שקונה דירת מגורים יחידה משלם מס לפי מדרגות. כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא בתוך המדרגה שלו, בדומה למדרגות מס הכנסה. כך נראות המדרגות לפי סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, בתוקף מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028:
| חלק השווי | שיעור המס | מס מקסימלי בתוך המדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% | 185,402 ₪ |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% | 1,130,280 ₪ |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | אין תקרה |
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר בכל שנה לפי השינוי במדד מחירי הדירות. חוק ההסדרים לשנת 2025 הקפיא את העדכון, ולכן אותן מדרגות חלות על עסקאות שנחתמות בין 16.1.2025 ל-15.1.2028. המשמעות המעשית היא שכאשר מחירי הדירות עולים והמדרגות עומדות במקום, חלק גדול יותר מהמחיר נכנס למדרגות החייבות.
את הפטור במדרגה הראשונה אפשר לקבל יותר מפעם אחת. מי שמכר את הדירה שלו וקונה אחרת, וגם אחרי הרכישה יש לו דירה אחת, נהנה מהמדרגות האלה שוב. מה שקובע הוא המצב ביום הרכישה, או המצב שייווצר אחרי מכירת הדירה הקודמת במועד, כפי שמוסבר בפרק על משפרי דיור.
מי נחשב בעל דירה יחידה
החוק מגדיר "דירה יחידה" כדירת מגורים שהיא היחידה של יחיד תושב ישראל, או של מי שנעשה תושב ישראל או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה. כמה כללים קובעים את התשובה בפועל:
- תא משפחתי. הקונה, בן הזוג שגר איתו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 ושאינם נשואים, נחשבים רוכש אחד. דירה שרשומה על שם בת הזוג נספרת כאילו היא שלכם. לפי כל-זכות, אפשר לסתור את החזקה הזאת כשיש הסכם להפרדה רכושית לגבי הדירה הספציפית, וההפרדה גם מתקיימת בפועל.
- חלק קטן בדירה אחרת. בעלות של עד שליש בדירה אחרת לא נספרת, ובמקרים מסוימים גם חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה. מי שמחזיק חלק גדול יותר צריך לבדוק את התנאים לפני החתימה.
- דירה בשכירות מוגנת. דירה שמושכרת בשכירות מוגנת שנוצרה לפני 1997 לא נספרת, לפי התנאים בחוק.
- תושב חוץ. מי שאינו תושב ישראל משלם לפי מדרגות דירה נוספת, גם אם זו הדירה היחידה שלו בארץ, אלא אם יעלה ארצה או יחזור כתושב בתוך שנתיים מהרכישה.
מס רכישה דירה שנייה ודירה נוספת
מי שאחרי הרכישה מחזיק יותר מדירת מגורים אחת, ולא מתכוון למכור את הקודמת בתוך התקופה שבחוק, משלם מס רכישה על דירה נוספת. אין בדירה נוספת מדרגה פטורה, והשיעור חל מהשקל הראשון:
| חלק השווי | שיעור המס | הבסיס המשפטי |
|---|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% | סעיף 9(ג1ו), הוראת שעה |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% | סעיף 9(ג1ו), הוראת שעה |
השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה, כלומר בתיקון זמני שמועד הסיום שלו קבוע בחוק. לפי הוראת ביצוע 1/2026, ההוראה חלה עד 31.12.2026. בעקבות פיזור הכנסת לקראת הבחירות פרסמה רשות המסים ב-12.10.2026 הודעה על הארכת תחולת הוראת השעה מכוח סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת. לפי הדיווחים על ההודעה, השיעורים ממשיכים לחול על עסקאות עד 10.2.2027, כולל. מה יחול אחרי המועד הזה תלוי בכנסת ובממשלה החדשות.
למי שמתכנן לקנות דירה להשקעה בתחילת 2027 זו נקודה לבדיקה ממש לפני החתימה. אל תבנו תוכנית מימון על הנחה שהשיעור יירד, ואל תמהרו לחתום רק בגלל חשש שהוא יעלה. את המצב העדכני בודקים בסימולטור של רשות המסים ובהודעות שלה ביום העסקה.
מי שקונה דירה שנייה כדי לגור בה ולמכור את הראשונה אינו "משקיע" לעניין המס, ויכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור בזמן. זה הנושא של הפרק הבא אחרי הדוגמאות.
איך מחשבים מס רכישה: שיטת המדרגות
החישוב נעשה בשלושה שלבים. קודם קובעים את השווי. אחר כך קובעים לפי איזו טבלה מחשבים, דירה יחידה, דירה נוספת או מסלול הקלה. ובסוף מחשבים מדרגה אחרי מדרגה ומכפילים בחלק שנקנה.
- קובעים את שווי הרכישה. בדרך כלל המחיר בחוזה. בדירה מקבלן המחיר כולל מע"מ. כשהחוזה כולל רכיבים נוספים, כמו ריהוט, מחסן או חניה, בודקים מה מהם נכלל בשווי.
- קובעים את סוג הדירה. סופרים את הדירות של התא המשפחתי אחרי הרכישה, ומוציאים מהספירה את מה שהחוק מתיר להוציא.
- מחשבים לפי מדרגות. על החלק שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים. על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, וכן הלאה.
- מכפילים בחלק שנקנה. מי שקונה מחצית מדירה משלם מחצית מהמס שהיה משולם על הדירה כולה, ולא מחשב את המדרגות על מחצית המחיר.
- בודקים זכאות להקלה. עולים, נכים, משפרי דיור ומצבים מיוחדים נוספים יכולים לשנות את התוצאה. את ההקלה צריך לבקש בהצהרה, היא לא ניתנת מעצמה.
כך נראה המס על כמה מחירים נפוצים, לפי מדרגות 2026:
| שווי הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | עולה חדש, דירה יחידה (תקנה 12א) |
|---|---|---|---|
| 1,300,000 ₪ | 0 ₪ | 104,000 ₪ | 0 ₪ |
| 1,600,000 ₪ | 0 ₪ | 128,000 ₪ | 0 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 106 ₪ |
| 2,400,000 ₪ | 15,538 ₪ | 192,000 ₪ | 2,106 ₪ |
| 2,800,000 ₪ | 35,538 ₪ | 224,000 ₪ | 4,106 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ | 7,606 ₪ |
הסכומים מעוגלים לשקל, לרכישה של דירה שלמה בידי יחיד. בעמודת העולים החישוב מניח שהקונה עומד בתנאי תקנה 12א ובוחר במסלול הזה. לחישוב מדויק לעסקה שלכם השתמשו בסימולטור מס רכישה של רשות המסים, שהוא גם המקור שהמחשבונים המסחריים מנסים לשחזר.
שלוש דוגמאות חישוב מהצפון
הדוגמאות מומצאות לצורך הסבר ואינן מבוססות על עסקאות אמיתיות. המחירים נבחרו כדי להדגים את המדרגות.
דוגמה 1: זוג קונה דירה ראשונה בקריית אתא ב-1.6 מיליון ₪
זוג צעיר בלי דירה אחרת קונה דירת ארבעה חדרים בקריית אתא במחיר 1,600,000 ₪. אחרי הרכישה יש להם דירה אחת, ולכן הם דירה יחידה. כל המחיר נמצא בתוך המדרגה הראשונה, עד 1,978,745 ₪, ומס הרכישה הוא 0 ₪.
הם עדיין צריכים להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום, ולקבל ממנה אישור מסים שבלעדיו אי אפשר לרשום את הדירה על שמם. גם כשהמס הוא אפס, חובת הדיווח קיימת.
דוגמה 2: משפחה קונה דירה בחיפה ב-2.4 מיליון ₪
משפחה שמכרה את הדירה הקודמת שלה לפני חצי שנה קונה דירה בכרמל ב-2,400,000 ₪. ביום הרכישה אין לה דירה אחרת, והיא דירה יחידה. החישוב:
- עד 1,978,745 ₪: פטור.
- מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪, כלומר 368,295 ₪, כפול 3.5%: 12,890 ₪.
- מ-2,347,040 ₪ עד 2,400,000 ₪, כלומר 52,960 ₪, כפול 5%: 2,648 ₪.
סך הכול כ-15,538 ₪. אילו המשפחה הייתה מחזיקה עדיין בדירה הקודמת ולא מתכוונת למכור אותה, המס היה 8% מכל המחיר, 192,000 ₪, כלומר כ-176,000 ₪ יותר.
דוגמה 3: דירה להשקעה בנהריה ב-1.3 מיליון ₪
תושב קריית מוצקין שגר בדירה בבעלותו קונה דירת שלושה חדרים בנהריה כדי להשכיר אותה, במחיר 1,300,000 ₪. זו דירה נוספת, ואם העסקה נחתמת עד 10.2.2027 המס הוא 8% מכל המחיר: 104,000 ₪. אין מדרגה פטורה, והמס הזה מצטרף לשאר עלויות העסקה, כמו שכר טרחה, שמאי ומשכנתא בתנאים של דירה להשקעה.
דוגמה נוספת: קונים חצי דירה
אח קונה מאחותו את מחצית הדירה שירשו יחד בקריית ביאליק, והדירה כולה שווה 2,400,000 ₪. אם אחרי הרכישה זו דירתו היחידה, מחשבים את המס על 2,400,000 ₪, כ-15,538 ₪, ומכפילים במחצית: כ-7,769 ₪. החישוב על מחצית המחיר, 1,200,000 ₪, היה מוביל בטעות לאפס. בעסקאות בין קרובים יש גם כללים מיוחדים, ובהעברה ללא תמורה בין קרובים חלות הקלות אחרות, שנעסוק בהן במאמר נפרד על העברת דירה במתנה.
משפרי דיור: קונים דירה חלופית לפני שמוכרים
הרבה משפחות קונות דירה חדשה ורק אחר כך מוכרות את הישנה, כי צריך איפה לגור בינתיים. סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מאפשר להן לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת תימכר בתוך תקופה מוגדרת. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, התקופות הן:
| סוג הרכישה | תקופה למכירת הדירה הקודמת | הערות |
|---|---|---|
| דירה מיד שנייה שנרכשה מ-1.6.2025 | 24 חודשים מיום הרכישה | זו התקופה הרגילה בחוק |
| דירה מיד שנייה שנרכשה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 | 18 חודשים מיום הרכישה | הוראת שעה שקיצרה את התקופה |
| דירה מקבלן | 12 חודשים ממועד המסירה | מועד המסירה שבחוזה, או המסירה בפועל כשהעיכוב לא בשליטת הקונה |
| מועד סיום שחל בתקופת "שאגת הארי" (28.2.2026 עד 31.5.2026) | המועד המקורי ועוד 3 חודשים, ולפחות עד 31.8.2026 | לפי חוק הארכת מועדים והוראת ביצוע 2/2026 |
בהוראת הביצוע יש דוגמאות. מי שקנה דירה מיד שנייה ב-1.6.2025 היה צריך למכור את הקודמת עד 1.6.2027, והמועד הוארך ל-1.9.2027. מי שקנה דירה מקבלן ב-1.6.2024 וקיבל אותה ב-31.12.2025, היה צריך למכור עד 31.12.2026, והמועד הוארך ל-31.3.2027. גם בתקופות קודמות ניתנו הארכות בעקבות המלחמה, ולכן בדקו את התאריכים המדויקים של העסקה שלכם.
בפועל מגישים את ההצהרה על הרכישה עם הצהרה שתמכרו את הדירה הקודמת בזמן, ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה. רשות המסים בודקת את המכירה כשהיא מדווחת. מי שלא מכר בזמן יחויב בהפרש בין מס דירה נוספת למס דירה יחידה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה. מי ששילם מראש לפי דירה נוספת ומכר בזמן יכול לבקש החזר.
יש גם מסלול מיוחד למי שמחזיק שתי דירות קטנות ורוצה להחליף את שתיהן בדירה אחת, עם תקרות שווי ותנאים מפורטים, ואותו בודקים לפני החתימה.
תכנון של מכירה וקנייה במקביל מושפע גם מהמועדים בחוזים עצמם. בחוזה הקנייה מגינים על הכסף ששילמתם ברישום הערת אזהרה, ובחוזה המכירה צריך להשאיר לקונה מספיק זמן כדי שהמכירה תושלם בתוך התקופה. אם אתם בשלב הזה ורוצים לבדוק את לוחות הזמנים, אפשר לתאם שיחה עם המשרד בטלפון 04-8202037 או בוואטסאפ.
דוגמה להמחשה: משפר דיור בקריית מוצקין
הדוגמה מומצאת ואינה מבוססת על עסקה אמיתית. בני זוג מקריית מוצקין גרים בדירת שלושה חדרים שבבעלותם. ביולי 2026 הם חותמים על חוזה לקניית דירת חמישה חדרים בעיר, מיד שנייה, ב-2,800,000 ₪, ומתכננים למכור את הדירה הנוכחית אחרי המעבר.
- אם יצהירו שימכרו את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים, ישלמו לפי מדרגות דירה יחידה: כ-35,538 ₪.
- אם לא יצהירו על כך, השומה תהיה לפי דירה נוספת: 8% מ-2,800,000 ₪, כלומר 224,000 ₪.
- אם יצהירו, אבל ימכרו רק אחרי 25 חודשים, יידרשו לשלם את ההפרש, כ-188,462 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה.
מכאן שהחוזה למכירת הדירה הקודמת צריך להיחתם מוקדם מספיק, ושמועד המכירה הקובע לעניין המס הוא מועד העסקה ולא מועד מסירת המפתחות. בני זוג שמממנים את הקנייה בהלוואת גישור לוקחים בחשבון גם את המצב שבו המכירה מתעכבת והמס הנוסף נדרש.
הקלות במס רכישה: עולים, נכים ומצבים מיוחדים
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ה-1974, קובעות שיעורים מופחתים לקבוצות מסוימות. ההקלה לא ניתנת אוטומטית. מבקשים אותה בהצהרה ומצרפים אסמכתאות.
עולים חדשים: תקנה 12א
עולה חדש שקונה דירת מגורים יחידה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה, יכול לשלם לפי תקנה 12א. לפי הוראת ביצוע 1/2026, המדרגות למסלול הזה בין 16.1.2025 ל-15.1.2028 הן:
| חלק השווי | שיעור המס לעולה (תקנה 12א) |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| מ-1,978,745 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 0.5% |
| מעל 6,055,070 ₪ | לפי המדרגות הרגילות של דירה יחידה (8%, ומעל 20,183,565 ₪ 10%) |
לצד המסלול הזה קיימת תקנה 12 בנוסחה הקודם: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעליו, שחלה גם על נכס עסקי. לפי הוראות הביצוע של רשות המסים, עולים מסוימים שעלו לפני השינוי ב-2024 יכולים לבחור במסלול הקודם בתנאים שנקבעו. לפי כל-זכות, ההטבה ניתנת פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לנכס עסקי. כשעולה קונה יחד עם בן זוג שאינו עולה, יש כללים מיוחדים לחישוב. מסמכים מחו"ל שנדרשים להוכחת המעמד עוברים לעיתים אישור ותרגום אצל נוטריון בחיפה.
נכים ועיוורים
נכי צה"ל, נכי עבודה, נכי תאונות דרכים, עיוורים, נכים בדרגה מסוימת שנקבעה בוועדה רפואית ועוד כמה קבוצות זכאים להנחה. לפי כל-זכות, נכה עבודה בדרגה של 50% לפחות שקונה דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪ פטור עד המדרגה הראשונה ומשלם 0.5% על היתרה עד 2,500,000 ₪, וההנחה ניתנת לכל היותר פעמיים בחיים. התנאים משתנים מקבוצה לקבוצה, ובחלקן נדרשת החלטה של ועדה רפואית של רשות המסים. את רשימת הקבוצות ואת התנאים המלאים בודקים בעמוד של כל קבוצה באתר כל-זכות או ברשות המסים לפני העסקה.
מצבים נוספים
- קבוצת רכישה. מי שקנה בעבר דירה בקבוצת רכישה שעוד לא נבנתה יכול, בתנאים מסוימים, לקנות דירה אחרת לפי מדרגות דירה יחידה.
- משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה. לחלק מהקבוצות יש הנחות שנקבעו בתקנות.
- קרקע ונכסים שאינם למגורים. לפי כל-זכות, בקרקע לא בנויה המס הוא 6%, ואם הקרקע מיועדת לבניית יחידת דיור ומוצא היתר בנייה בתוך 24 חודשים, השומה מתוקנת ל-5%. נכס מסחרי ונחלה חקלאית נבחנים לפי כללים משלהם.
חלק בדירה, ירושה ומתנה
ירשתי חלק בדירה. האם הוא הופך את הדירה שאקנה לדירה נוספת? לא תמיד. כאמור, חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה לא נספר לעניין דירה יחידה, בתנאים שבחוק. מי שירש יותר, או ירש דירה שלמה, ייחשב בדרך כלל בעל דירה. כשירשתם יחד עם אחים ואתם שוקלים לקנות את חלקם, הסדר של הפעולות משנה את המס. את השלב הקודם, הוצאת צו ירושה ורישום ההורשה, משלימים לפני שמתכננים את העסקה.
קיבלתי ירושה. אני משלם מס רכישה? לא. ירושה אינה מכירה, ולא חל עליה מס רכישה. גם אין בישראל מס ירושה. מס עשוי לחול רק כשמוכרים את הדירה, או כשיורש קונה את חלקי האחרים.
ההורים מעבירים לי דירה במתנה. העברה בלי תמורה לקרוב משפחה מזכה בהנחה במס הרכישה, לפי התנאים בתקנות ולפי מידת הקרבה. זו עסקה עם השלכות גם על מס שבח ועל הזכאות שלכם לפטורים בעתיד, ולכן בודקים אותה מראש.
דירה מקבלן: מה שונה במס הרכישה
השווי כולל מע"מ. המס מחושב על המחיר כולל מע"מ, כי זה שווי השוק של הזכות. כשהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, ההצמדה עשויה להשפיע על השומה הסופית.
מועד התשלום נדחה. לפי סעיף 51 לחוק, ובהתאם למה שמסביר אתר כל-זכות, כשקונים לפי חוזה, תשלום המס נדחה עד המוקדם מבין שלושה אירועים: הקונה קיבל חזקה בדירה, הקונה שילם יותר מ-50% מהמחיר, או הקונה קיבל ייפוי כוח לרישום הזכות. על הסכום שנדחה מצטברים הפרשי הצמדה וריבית, וכשהתנאי שבגללו נדחה התשלום מתקיים, צריך להודיע לרשות בתוך 14 יום.
משפרי דיור מקבלים יותר זמן. מי שקונה דירה חלופית מקבלן צריך למכור את הקודמת בתוך 12 חודשים ממועד המסירה ולא מיום החתימה. בפרויקטים שנמשכים שנים זה נותן מרווח גדול, אבל דורש מעקב אחרי מועד המסירה בחוזה ואחרי עיכובים.
ההצהרה עצמה מוגשת כרגיל בתוך 30 יום מהחתימה. המשמעות היא שגם כשהתשלום נדחה, הדיווח לא נדחה.
מתי משלמים מס רכישה ואיך מפיקים שובר
המועד לתשלום מס רכישה הוא בתוך 60 יום מיום המכירה, לפי השומה העצמית, לפי סעיף 90א לחוק. ההצהרה על העסקה מוגשת קודם, בתוך 30 יום, לפי סעיף 73. כך זה נראה בפועל:
| שלב | מתי | מי עושה | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|---|
| חתימה על החוזה | יום העסקה | הקונה והמוכר | מכאן נספרים המועדים |
| הגשת הצהרה (טופס 7000 ונספחים) | בתוך 30 יום | בדרך כלל עורכי הדין של הצדדים, באופן מקוון | כוללת שומה עצמית ובקשה להקלות, אם יש |
| הפקת שובר ותשלום | בתוך 60 יום | הקונה, לפי שובר שהופק במערכת | תשלום מאוחר מוסיף הפרשי הצמדה וריבית |
| שומה של מנהל מיסוי מקרקעין | אחרי בדיקת ההצהרה | רשות המסים | אם השומה גבוהה מהעצמית, משלמים את ההפרש או מגישים השגה |
| אישור מסים לטאבו | אחרי תשלום המס | רשות המסים | בלעדיו אי אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה |
איך מפיקים שובר מס רכישה? כשעורך דין מגיש את ההצהרה, הוא מפיק את השובר במערכת המקוונת של מיסוי מקרקעין ומעביר אותו לקונה. אפשר לשלם דרך מערכת התשלומים של רשות המסים, לפי מספר השומה ומספר הזהות, באמצעי התשלום שמופיעים שם, או במחלקת הגבייה של המשרד האזורי. מי שמשלם באמצעות המשכנתא מתאם עם הבנק שהכסף יגיע לפני המועד.
מה קורה אם מאחרים? על מס שלא שולם בזמן מצטברים הפרשי הצמדה וריבית. על איחור בהגשת ההצהרה עצמה יש קנס לפי סעיף 94א(א). לפי הוראת ביצוע 1/2026, משנת 2026 הקנס הוא 310 ₪ לכל שבועיים של איחור בהגשת הצהרה, ו-250 ₪ לכל שבועיים באיחור בהגשת הודעה.
מה אם השומה של רשות המסים גבוהה יותר? מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לא לקבל את השומה העצמית ולקבוע שווי אחר. על שומה כזו אפשר להגיש השגה, ואחר כך ערר לוועדת ערר. בזמן ההליך משלמים את החלק שאינו שנוי במחלוקת, ולגבי היתרה מעמידים ערבות לפי מה שהמנהל קובע. כשהמחלוקת מגיעה להליך משפטי, מעורב לרוב עורך דין לליטיגציה אזרחית לצד עורך הדין שליווה את העסקה.
מס רכישה מול מס שבח ועלויות אחרות בעסקה
מס הרכישה הוא בדרך כלל ההוצאה הגדולה ביותר של הקונה אחרי המחיר עצמו, אבל הוא לא היחיד. לפני שקובעים תקציב, רואים את התמונה כולה:
| תשלום | מי משלם | על מה | הערות |
|---|---|---|---|
| מס רכישה | הקונה | שווי הזכות שנקנתה | לפי מדרגות דירה יחידה, דירה נוספת או מסלול הקלה |
| מס שבח | המוכר | הרווח מהמכירה | מכירת דירת מגורים מזכה לעיתים בפטור, לפי התנאים בחוק |
| היטל השבחה | לרוב המוכר, לפי החוזה | עליית ערך בעקבות תוכנית או הקלה | נגבה בידי הוועדה המקומית ונדרש לאישור לטאבו |
| אגרות בלשכת רישום המקרקעין | לפי החוזה | רישום הערת אזהרה, מכר ומשכנתא | הסכומים מתעדכנים ב-1 בינואר בכל שנה |
| שכר טרחת עורך דין | כל צד לעורך הדין שלו | ליווי העסקה, דיווח לרשות המסים ורישום | לא קבוע בחוק. בקשו הצעה בכתב מראש |
הקשר בין שני המסים חשוב בעסקאות של משפרי דיור. מי שמוכר דירה וקונה אחרת משלם מס שבח, אם בכלל, על המכירה, ומס רכישה על הקנייה, וכל אחד מהם נבחן לפי כללים אחרים. פטור ממס שבח על הדירה הישנה לא אומר דבר על השיעור שתשלמו במס רכישה על החדשה, ולהפך.
כשהעסקה מתבצעת בתוך המשפחה, למשל הורה שמוכר לילד במחיר מופחת או אח שקונה מאח, השאלות האלה מתערבבות עוד יותר. במקרים כאלה רשות המסים בודקת אם המחיר משקף את השווי, ואם יש הקלה בגלל הקרבה המשפחתית.
מה יקרה למס על דירה נוספת אחרי 10.2.2027
אף אחד לא יודע כרגע. השיעור של 8% ו-10% נקבע כהוראת שעה, והוארך כמה פעמים מאז 2021. ההארכה הנוכחית היא תוצאה של כלל חוקתי שמאריך הוראות שעה בתקופת בחירות, ולא החלטה חדשה. אחרי 10.2.2027 ההחלטה בידי הכנסת והממשלה החדשות: להאריך את ההוראה, לקבע אותה או לתת לה לפקוע.
אם ההוראה תפקע, יחזרו לחול מדרגות דירה נוספת שבחוק עצמו, שמתחילות בשיעור נמוך יותר. אם תוארך, המצב הנוכחי יימשך. מי שחותם על עסקה להשקעה בסביבת המועד הזה, בודק ביום החתימה מה חל, ומנסח את החוזה כך ששינוי במס לא יפיל את העסקה. החוזה לא יכול לשנות את המס, אבל הוא יכול לקבוע מה קורה אם המס שונה ממה שהצדדים הניחו.
החזר מס רכישה: מתי מגיע ואיך מבקשים
יש כמה מצבים נפוצים שבהם קונה ששילם מס יכול לקבל חלק ממנו בחזרה:
- מכרתם את הדירה הקודמת בזמן אחרי ששילמתם כדירה נוספת. מגישים בקשה לתיקון השומה לפי מדרגות דירה יחידה, ומקבלים את ההפרש.
- לא ביקשתם הקלה שהגיעה לכם. למשל עולה או נכה ששילם לפי המדרגות הרגילות. אפשר לבקש תיקון שומה, בכפוף למגבלות הזמן שבחוק.
- העסקה בוטלה. כשעסקה מבוטלת כדין, מדווחים על הביטול ומבקשים את המס בחזרה.
- שולם סכום גבוה מהשומה הסופית. למשל אחרי השגה שהתקבלה.
לרשות המסים יש שירות מקוון שמאפשר לבדוק אם יש זיכוי ממס שבח או ממס רכישה בעסקאות קודמות. אל תסמכו על חברות שמבטיחות "החזר בטוח" תמורת אחוז מהסכום לפני שבדקתם בעצמכם את הנתונים.
טעויות נפוצות בחישוב מס רכישה
- שוכחים את הדירה של בן הזוג. דירה שבת הזוג קנתה לפני הנישואים, או דירה שרשומה רק על שמה, נספרת בתא המשפחתי. בלי הסכם ממון שמפריד בפועל, הרכישה תיחשב דירה נוספת.
- מחשבים מדרגות על חלק מהמחיר. מי שקונה רבע דירה מחשב את המס על הדירה כולה ומכפיל ברבע, ולא בודק את המדרגות על רבע מהמחיר.
- לא מסמנים בהצהרה שמוכרים את הדירה הקודמת. בלי ההצהרה, השומה תהיה לפי דירה נוספת, וההפרש יחזור רק אחרי בקשה.
- לא עוקבים אחרי המועד למכירה. 24 חודשים עוברים מהר כשהשוק איטי. מי שמפספס בכמה ימים משלם את ההפרש עם ריבית.
- מתעלמים מהמע"מ בדירה מקבלן. החישוב על המחיר בלי מע"מ מוביל לשומה עצמית נמוכה ולחוב בהמשך.
- מניחים שהמחיר בחוזה הוא תמיד השווי. בעסקה בין קרובים או בעסקה במחיר נמוך מהשוק, רשות המסים יכולה לקבוע שווי גבוה יותר.
- מסתמכים על מחשבון ישן. מחשבונים שלא עודכנו מציגים מדרגות של שנים קודמות. המקור לבדיקה הוא הסימולטור של רשות המסים.
מס רכישה בחיפה ובצפון
מדרגות מס הרכישה זהות בכל הארץ, ומיקום הדירה בחיפה או בנהריה לא משנה את השיעור. מה שמשתנה לפי המיקום הוא המשרד האזורי שמטפל בתיק. השומה נעשית במשרד מיסוי המקרקעין האחראי על האזור שבו נמצא הנכס, ובחיפה זה משרד מיסוי מקרקעין חיפה. רוב ההליך נעשה היום באופן מקוון, ולכן קונים מהקריות, מנשר ומטירת כרמל בדרך כלל לא צריכים להגיע למשרד. מי שצריך לשלם בקופה, להגיש מסמכים במקור או לפגוש את השמאי, בודק את הכתובת ואת שעות הקבלה העדכניות של המשרד באתר רשות המסים לפני שהוא מגיע.
בשכונות ותיקות בקריית ביאליק, בקריית מוצקין ובקריית ים יש דירות שרשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו. מס הרכישה חל עליהן כרגיל, אבל אישור המסים מועבר לגוף שבו הדירה רשומה. לפני הרישום צריך גם אישור עירייה לטאבו, ובקריות גם אישור מהוועדה המקומית על היטל השבחה.
בחיפה ובקריות נפוצות עסקאות של משפרי דיור, שמוכרים דירה ותיקה וקונים דירה בפרויקט פינוי בינוי או מקבלן. לעסקאות כאלה יש כללי מס משלהן, כולל כללים מיוחדים לבעלי הדירות בפרויקט ההתחדשות עצמו, ובודקים אותן לפני החתימה.
המשרד נמצא בנשר ומשרת את חיפה, הקריות וערי הצפון, ובהן נשר, טירת כרמל, עכו וכרמיאל. הרשימה המלאה מופיעה בעמוד אזורי השירות.
לפני שחותמים: רשימת בדיקה קצרה
- ספרתם את כל הדירות של התא המשפחתי, כולל של בן הזוג ושל ילדים קטינים?
- אם יש לכם דירה שתמכרו, בדקתם כמה זמן יש לכם לפי סוג הרכישה, וקבעתם בחוזה המכירה מועדים שמתאימים לזה?
- חישבתם את המס בסימולטור של רשות המסים לפי השווי הכולל, ובדירה מקבלן כולל מע"מ?
- בדקתם אם מגיעה לכם הקלה כעולים, נכים או במסלול מיוחד אחר, והכנתם את המסמכים?
- תכננתם את המימון כך שהמס ישולם בתוך 60 יום, או בדקתם אם התשלום נדחה לפי סעיף 51?
- אם העסקה היא דירה להשקעה בתחילת 2027, בדקתם מה מצב הוראת השעה ביום החתימה?
פנייה למשרד אינה יוצרת לבדה ייצוג משפטי, ושכר הטרחה נקבע מראש לפי העסקה. מידע על המשרד ועל עו"ד עידן יוחאי אדרי נמצא בעמוד אודותינו.
לבדיקת מס הרכישה בעסקה שאתם מתכננים, או לליווי בקנייה ובמכירה של דירה, אפשר ליצור קשר עם המשרד או להתקשר ל-04-8202037.
שאלות נפוצות על מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
מי שקונה דירת מגורים יחידה פטור על החלק שעד 1,978,745 ₪. על החלק שעד 2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, עד 6,055,070 ₪ משלמים 5%, ומעל זה 8% ו-10%. דירה ב-1.6 מיליון ₪ פטורה לגמרי.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. אין מדרגה פטורה. השיעור נקבע בהוראת שעה, שלפי הודעת רשות המסים חלה על עסקאות עד 10.2.2027 לפחות.
מי זכאי לפטור ממס רכישה?
אין פטור מלא כללי. מי שקונה דירה יחידה לא משלם על החלק שעד 1,978,745 ₪, ולכן דירה שמחירה נמוך מהסכום הזה פטורה בפועל. לקבוצות כמו עולים ונכים יש הנחות נוספות לפי התקנות.
האם אפשר לשלם מס של דירה יחידה על דירה שנייה?
כן, אם זו דירה חלופית ותמכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק: 24 חודשים ברכישה מיד שנייה מאז 1.6.2025, או 12 חודשים מהמסירה בדירה מקבלן. מי שלא מוכר בזמן משלם את ההפרש עם הצמדה וריבית.
מתי משלמים מס רכישה?
בדרך כלל בתוך 60 יום מיום העסקה, לפי סעיף 90א לחוק. ההצהרה מוגשת קודם, בתוך 30 יום. ברכישה מקבלן התשלום יכול להידחות לפי סעיף 51 עד קבלת חזקה, תשלום של יותר ממחצית המחיר או קבלת ייפוי כוח לרישום.
איך מפיקים שובר מס רכישה?
עורך הדין שמגיש את ההצהרה מפיק את השובר במערכת המקוונת של מיסוי מקרקעין. משלמים אותו באתר רשות המסים לפי מספר השומה ומספר הזהות, או במחלקת הגבייה של המשרד האזורי.
מי זכאי להחזר מס רכישה?
בעיקר מי ששילם לפי דירה נוספת ומכר את הדירה הקודמת בזמן, מי שלא ביקש הקלה שהגיעה לו, מי שהעסקה שלו בוטלה כדין, ומי שהשגה שלו התקבלה. מגישים בקשה לתיקון השומה.
מהי תקנה 12א?
תקנה בתקנות מיסוי מקרקעין שמקנה לעולה חדש שקונה דירת מגורים יחידה מדרגות מופחתות. לפי רשות המסים, בין 16.1.2025 ל-15.1.2028: 0% עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% עד 6,055,070 ₪, ומעל זה המדרגות הרגילות.
חלק בדירת ירושה נחשב דירה נוספת?
לא תמיד. חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה לא נספר לעניין דירה יחידה, בתנאים שבחוק, וגם חלק של עד שליש בדירה אחרת לא נספר. חלק גדול יותר נבדק לגופו.
האם מס רכישה מחושב על חלק מהמחיר כשקונים חלק בדירה?
לא. מחשבים את המס על שווי הדירה כולה ומכפילים בחלק שנקנה. מי שקונה מחצית מדירה של 2.4 מיליון ₪ כדירה יחידה ישלם מחצית מכ-15,538 ₪, כלומר כ-7,769 ₪.
האם בדירה מקבלן מס הרכישה כולל מע"מ?
כן. המס מחושב על המחיר כולל מע"מ, כי זה שווי הזכות. כשהמחיר צמוד למדד, ההצמדה יכולה להשפיע על השומה הסופית.
מתי משתנות מדרגות מס הרכישה?
בדרך כלל ב-16 בינואר בכל שנה. חוק ההסדרים הקפיא את מדרגות הדירה היחידה, והן נשארות כפי שהן עד 15.1.2028. השיעור לדירה נוספת תלוי בהוראת השעה ובהחלטות הכנסת אחרי 10.2.2027.
בני זוג שקונים יחד נחשבים קונה אחד?
כן, ככלל. בני זוג וילדיהם הקטינים שאינם נשואים הם תא משפחתי אחד, ודירה של אחד מהם נספרת לשניהם. אפשר לסתור את החזקה בהסכם ממון שמפריד לגבי הדירה, כשההפרדה מתקיימת בפועל.
תושב חוץ משלם מס רכישה כמו בדירה נוספת?
כן, ככלל. מי שאינו תושב ישראל משלם לפי מדרגות דירה נוספת, אלא אם יהיה תושב ישראל או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה. במקרה כזה אפשר לבקש תיקון שומה.
משלמים מס רכישה על דירה שקיבלתי בירושה?
לא. ירושה אינה מכירה ולא חל עליה מס רכישה, ואין בישראל מס ירושה. מס עשוי לחול כשיורש קונה את חלקי האחרים או כשמוכרים את הדירה.
מה הקנס על איחור בדיווח למס רכישה?
לפי הוראת ביצוע 1/2026, הקנס לפי סעיף 94א(א) הוא 310 ₪ לכל שבועיים של איחור בהגשת הצהרה. על מס שלא שולם בזמן מצטברים הפרשי הצמדה וריבית.
לאיזה משרד מיסוי מקרקעין פונים מחיפה ומהקריות?
לפי מיקום הנכס. נכס בחיפה מטופל במשרד מיסוי מקרקעין חיפה. רוב ההליך נעשה באופן מקוון בידי עורך הדין, ומי שצריך להגיע בודק כתובת ושעות באתר רשות המסים.
מחשבון מס רכישה מדויק?
סימולטור מס הרכישה של רשות המסים נותן אומדן לפי הנתונים שמזינים. מחשבונים באתרים פרטיים לא תמיד מעודכנים. התוצאה תלויה בשאלה אם הגדרתם נכון את סוג הדירה, החלק והזכאות להקלות.
חשוב לדעת: המאמר מספק מידע כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי או ייעוץ מס שמבוסס על הנסיבות שלכם. המידע נכון לפי המקורות שנבדקו ב-5 בנובמבר 2026: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ה-1974, הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 ו-2/2026 והודעת רשות המסים מ-12.10.2026. השיעור על דירה נוספת נקבע בהוראת שעה, והמדרגות עשויות להשתנות אחרי 10.2.2027 ואחרי 15.1.2028. בדקו את הנתונים העדכניים ביום העסקה.
מקורות: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 · רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 · רשות המסים, הארכת הוראת השעה לדירה נוספת · סימולטור מס רכישה · חוק מיסוי מקרקעין (נבו) · כל-זכות, חישוב מס רכישה · כל-זכות, תשלום מס רכישה · כל-זכות, הנחה במס רכישה לעולים · כל-זכות, הנחה במס רכישה לנכי עבודה
