בקשה לרישום הערת אזהרה מגישים ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו) כדי לרשום בנסח של הנכס התחייבות בכתב לעשות בו עסקה או להימנע ממנה, בדרך כלל אחרי חתימה על חוזה מכר. את הבקשה יכולים להגיש בעל הזכות שהתחייב, הזכאי לבדו, או שניהם יחד. החתימות מאומתות בידי עורך דין. ב-2026 האגרה היא 188 ש"ח לכל רישום. כשההערה רשומה, אי אפשר לרשום עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת הזכאי או צו של בית משפט.
מה חשוב לדעת
- הבסיס החוקי הוא סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. צריך מסמך בכתב שמוכיח את ההתחייבות, למשל חוזה מכר או התחייבות לרישום משכנתא.
- כשהבקשה מוגשת בידי הזכאי בלבד, הרשם מודיע על הרישום למי שהתחייב. בקשה בהסכמת כל הצדדים נחתמת בידי כולם ומאומתת בידי עורך דין.
- לפי לוח האגרות שבתוקף מ-1 בינואר 2026, רישום הערת אזהרה עולה 188 ש"ח לכל רישום, ומחיקה לבקשת הצדדים עולה 127 ש"ח.
- אפשר להגיש באופן מקוון דרך מערכת "מקרקעין ברשת" (עורכי דין עם כרטיס חכם), או בלשכה בתור שנקבע מראש.
- הערה רשומה נמחקת רק בהסכמת הצדדים המעוניינים, לפי צו של בית משפט, או כשהרשם השתכנע שהעילה שלה בטלה ונתן לצדדים הודעה מראש.
הבחנות שכדאי להכיר לפני שמתחילים
הערת אזהרה מול רישום הבעלות. ההערה היא אזהרה לכל מי שבודק את הנסח: יש על הנכס התחייבות שעדיין לא הושלמה. היא לא מעבירה את הבעלות. הבעלות עוברת רק כשנרשם שטר מכר, אחרי שהוגשו אישורי המיסים והרשות המקומית.
אגרת רישום מול שכר טרחה. 188 ש"ח היא האגרה שהמדינה גובה. שכר הטרחה של עורך הדין שמטפל בעסקה הוא תשלום נפרד, שנקבע בהסכם איתו.
הגשת בקשה מול רישום בפועל. הגשה אינה רישום. ההערה מגינה עליכם מהרגע שהיא מופיעה בפנקס המקרקעין, ולכן בודקים בנסח טאבו מעודכן שהיא אכן נרשמה ועל שם מי.
הסיכום הזה נכתב כמידע כללי. מה שנכון בעסקה מסוימת תלוי בסוג הנכס ובאופן הרישום שלו (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת), בזהות הצדדים, בנוסח החוזה ובשאלה אם יש על הנכס משכנתא, עיקול או הערות קודמות. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי שמתאים לנסיבות שלכם.
מה זו הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין
הערת אזהרה היא רישום בנסח הטאבו שמודיע לכולם שבעל הנכס, או בעל זכות בנכס, התחייב בכתב לעשות בו עסקה או להימנע ממנה. סעיף 126(א) לחוק המקרקעין קובע שאם הוכח להנחת דעתו של רשם המקרקעין שאדם התחייב כך, הרשם ירשום הערה על פי בקשה של מי שהתחייב או של מי שזכאי לפי ההתחייבות. כך הסעיף מצוטט גם בהחלטות ערר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, כמו ערר 400-2023 שהוכרע ב-9 בינואר 2024.
במילים פשוטות: חתמתם על חוזה לקניית דירה, שילמתם מקדמה, אבל הדירה תירשם על שמכם רק בעוד כמה חודשים. בתקופה הזאת הדירה עדיין רשומה על שם המוכר. ההערה סוגרת את הפער הזה, כי מי שמוציא נסח של הנכס רואה שכבר יש התחייבות כלפיכם.
אותו טופס רשמי משמש גם לסוגים קרובים של הערות: הערה על התחייבות להימנע מעשיית עסקה, הערה על הצורך בהסכמה של צד שלישי, והתחייבות במסגרת תמ"א 38. השירות של הרשות מפרט את כל האפשרויות האלה בעמוד בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה באתר gov.il.
מה ההערה עושה בפועל, ומה היא לא עושה
הכוח של ההערה מגיע מסעיף 127(א) לחוק המקרקעין: כל עוד ההערה לא נמחקה, לא תירשם עסקה שסותרת את התוכן שלה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו של בית משפט. עסקה כזו נקראת "עסקה נוגדת". אם המוכר ינסה למכור את אותה דירה לקונה נוסף, או לרשום עליה משכנתא חדשה, הלשכה לא תרשום את הפעולה בלי שהזכאי יסכים.
נניח שהמוכר, אחרי שחתם עם קונה אחד וההערה נרשמה, מקבל הצעה טובה יותר וחותם עם קונה שני. הקונה השני יגיש בבוא היום שטר מכר, והלשכה תסרב לרשום אותו כל עוד ההערה של הקונה הראשון בנסח. קונה שני זהיר יראה את ההערה כבר בבדיקת הנסח, ובשביל זה ההערה קיימת: היא מזהירה אותו לפני שהוא משלם. בלי הערה, השאלה מי מהקונים קודם הופכת לסכסוך משפטי, ולעיתים קרובות לסכסוך ארוך ויקר.
יש גם גבולות. ההערה לא מבטיחה שהעסקה תושלם, והיא לא מתקנת חוזה פגום. אם החוזה עצמו בוטל כדין, ההערה שנשענת עליו עלולה להימחק. כשיש מאבק בין קונה לבין נושים של המוכר, הרישום הוא שיקול אחד מכמה, והתוצאה תלויה גם במועדים ובנסיבות של כל מקרה. קונה שרשם הערה מוקדם נמצא בדרך כלל בעמדה טובה יותר, אבל אין כאן ערובה. ההערה היא כלי הגנה טוב. את הבדיקה של הנכס ושל המוכר היא לא חוסכת.
מתי רושמים הערת אזהרה
הערת אזהרה מתאימה לכל מצב שבו יש התחייבות בכתב לגבי נכס, והזכות עצמה עוד לא נרשמה. אלה המצבים הנפוצים:
קניית דירה יד שנייה
זה המקרה המוכר ביותר. החוזה נחתם, הקונה משלם תשלום ראשון, ועד שהבעלות תירשם עוברים לפעמים חודשים: צריך לסלק משכנתא של המוכר, להשיג אישורי מס שבח ומס רכישה, ואישור מהעירייה לטאבו. רוב החוזים קובעים שההערה תירשם מיד אחרי החתימה, ולפני שהקונה מעביר סכום משמעותי. את הנסח שווה לקרוא עוד לפני החתימה, לבד או עם עורך דין מקרקעין בחיפה או בעיר שבה נמצא הנכס, עוד לפני החתימה.
הערת אזהרה לטובת בנק במשכנתא
כשהקונה לוקח משכנתא, הבנק בדרך כלל לא מעביר את הכסף לפני שנרשמת לטובתו הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא. לשם כך יש טופס ייעודי, בקשה לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא בהסכמת כל הצדדים. הבנק מעביר לעורך הדין את הנוסח שהוא דורש. בהמשך, כשהמשכנתא עצמה נרשמת, ההערה הזו בדרך כלל נמחקת.
דירה מקבלן ובית שעוד לא נרשם כבית משותף
כשקונים דירה בבניין חדש, לרוב עוד אין לדירה תת חלקה משלה בטאבו. במקרה כזה ההערה נרשמת על החלקה כולה, ובטופס מתארים את הדירה לפי מספר יחידה, קומה וכיוונים. לפי לוח האגרות, כשהבניין עתיד להירשם כבית משותף והוא בנוי על כמה חלקות, משלמים 188 ש"ח לכל חלקה. בדירות מקבלן חשוב גם לבדוק איזו בטוחה לכספים אתם מקבלים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). ההערה היא חלק מהתמונה, והתנאים המלאים צריכים להיבדק בחוזה.
התחדשות עירונית ותמ"א 38
בפרויקטים של התחדשות עירונית היזם מבקש לעיתים לרשום הערה על התחייבות הדיירים במסגרת תמ"א 38. לפי ההנחיות שעל הטופס הרשמי, כשכל בעלי הדירות חתמו על הבקשה, ההערה נרשמת ברכוש המשותף, ובכל דירה נרשמת הערה שמפנה אליה. בעל דירה שמתבקש לחתום על בקשה כזו צריך להבין מה בדיוק הוא מתחייב כלפי היזם, וכמה זמן ההתחייבות נשארת בתוקף. לפרויקטים כאלה יש גם צד תכנוני מול הוועדה המקומית, שעליו כתבנו בעמוד משפט מנהלי ומוניציפלי.
עסקאות בתוך המשפחה
גם הורים שמתחייבים להעביר דירה לילד, או אחים שחילקו ביניהם נכס בהסכם, יכולים לרשום הערה. זה שימושי במיוחד כשהרישום הסופי נדחה, למשל כי ההעברה תלויה בצו ירושה. כשמדובר בירושה או בעיזבון, הרישום תלוי גם בהליכים מול רשם הירושות, ואת שני הצדדים בודקים יחד עם עורך דין לצוואות וירושות.
מי רשאי להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה
לפי סעיף 126(א), הבקשה יכולה לבוא מצד מי שהתחייב, מצד הזכאי, או משניהם יחד. בפועל יש שני מסלולים עיקריים:
- בקשה בהסכמת כל הצדדים. בעל הזכות בנכס, המתחייב (אם הוא אדם אחר) והזכאי חותמים על אותו טופס. זה המסלול הרגיל בעסקאות מכר, משום שהחוזה מחייב את המוכר לחתום.
- בקשה של הזכאי בלבד. הקונה מגיש לבד, על סמך המסמך שבו המוכר התחייב. סעיף 126(ב) קובע שבמקרה כזה הרשם יודיע מיד על הרישום למי שהתחייב, כדי שידע על כך ויוכל לפעול אם הוא סבור שההערה נרשמה שלא כדין.
בשני המסלולים הרשם צריך להשתכנע שיש התחייבות בכתב. הצהרה בעל פה או הודעת וואטסאפ לא יספיקו. ככל שהמסמך מנוסח ברור יותר, עם פרטי הנכס והצדדים, כך הרישום פשוט יותר.
בקשה בהסכמת כל הצדדים מול בקשה חד צדדית
ההבדלים בין שני המסלולים משפיעים על הזמן, על המסמכים ועל הסיכוי לעיכוב:
| נושא | בקשה בהסכמת כל הצדדים | בקשה של הזכאי בלבד |
|---|---|---|
| מי חותם | בעל הזכות, המתחייב (אם שונה) והזכאי | הזכאי |
| מה מצרפים | טופס הבקשה הרשמי, ובמידת הצורך נספחים עם פרטי צדדים נוספים | הבקשה ומסמך ההתחייבות שמוכיח שהמתחייב התחייב בכתב |
| הודעה למתחייב | אין צורך, כי הוא חתום על הבקשה | הרשם מודיע לו על הרישום (סעיף 126(ב)) |
| הגשה מקוונת | אפשרית דרך "מקרקעין ברשת" בידי עורך דין עם כרטיס חכם | את המסלול הזמין בודקים בעמוד השירות או מול הלשכה |
| מתי מתאים | עסקת מכר רגילה, משכנתא, הסכם בתוך המשפחה | כשהמתחייב לא משתף פעולה או לא זמין, והמסמך ברור |
המסלול החד צדדי שימושי, אבל הוא מגיע עם סיכון: אם המתחייב טוען שההתחייבות בוטלה או שלא נחתמה כדין, הוויכוח עלול להגיע לבית משפט. כשיש סכסוך כזה, בהליך שבו מבקשים צו לרישום או למחיקה, נכנס לתמונה עורך דין ליטיגציה אזרחית.
איפה ההערה נכנסת ברצף של עסקת יד שנייה
כדי להבין למה ההערה נרשמת מוקדם ונמחקת מאוחר, עוזר לראות את הרצף כולו. הסדר יכול להשתנות לפי החוזה, אבל השלבים חוזרים ברוב העסקאות:
| שלב | מה קורה | מה זה אומר לגבי ההערה |
|---|---|---|
| לפני החתימה | בדיקת נסח, תיק בניין ומצב הנכס | מוודאים שאין הערה או עיקול שחוסמים את העסקה |
| חתימת החוזה | חתימה על חוזה המכר ועל הבקשה לרישום ההערה | הבקשה מוגשת סמוך לחתימה |
| תשלום ראשון | העברה למוכר או לנאמנות, לפי החוזה | בדרך כלל מותנה בכך שההערה נרשמה |
| משכנתא לקונה | הבנק מאשר את ההלוואה | נרשמת הערה לטובת הבנק בגין התחייבות לרישום משכנתא |
| סילוק משכנתא של המוכר | הבנק של המוכר מקבל את היתרה | המשכנתא הישנה נמחקת, וההערה של הקונה ממשיכה להגן |
| אישורים | אישורי מיסוי מקרקעין ואישור הרשות המקומית | ההערה שומרת על הקונה כל עוד האישורים בדרך |
| רישום הבעלות | שטר המכר והמשכנתא נרשמים | הערות האזהרה מילאו את תפקידן ונמחקות |
ההערה מגינה לאורך כל התקופה שבה הכסף כבר עבר והבעלות עוד לא. ככל שהתקופה הזו ארוכה יותר, כך ההערה חשובה יותר.
מה בודקים בנסח הטאבו לפני הבקשה
הנסח הוא נקודת המוצא של כל בקשה. הוא מראה מי רשום כבעלים, באילו חלקים, ומה כבר רשום על הנכס. כמה דקות של קריאה זהירה חוסכות לא פעם בקשה שחוזרת מהלשכה.
- פרטי הזיהוי של הנכס: גוש, חלקה ותת חלקה, וכן החלק ברכוש המשותף. את הפרטים האלה מעתיקים לטופס בדיוק כפי שהם מופיעים.
- הבעלים הרשומים: אם המוכר אינו הבעלים הרשום, למשל כי הוא קנה את הדירה ועוד לא נרשם, צריך להבין מי בעל הזכות שחייב לחתום ומה שרשרת ההתחייבויות.
- שעבודים ומשכנתאות: משכנתא קיימת של המוכר לא מונעת רישום הערה, אבל החוזה צריך לקבוע איך היא תסולק ומתי.
- הערות קודמות: הערת אזהרה קודמת לטובת אדם אחר היא סימן אזהרה של ממש. צריך לברר מה מקורה ואם היא עומדת להימחק, לפני שמעבירים כסף.
- עיקולים והגבלות: עיקול שנרשם על הנכס, או הערה על הגבלת כשרות של אחד הבעלים, משנים את התמונה ודורשים בדיקה נוספת.
- החלקים בזכות: כשהנכס רשום בחלקים בלתי מסוימים, הטופס מאפשר לציין את החלק שעליו נרשמת ההערה.
לא כל מה שחשוב מופיע בנסח. חריגות בנייה, מצב תכנוני וחובות לרשות המקומית נבדקים במקורות אחרים, כמו תיק הבניין בעירייה. הנסח מספר על הזכויות הרשומות, ולא על כל מה שקורה בנכס בפועל.
שלב אחר שלב: בקשה לרישום הערת אזהרה
- מוציאים נסח טאבו עדכני. בודקים מי רשום כבעלים, מה הגוש, החלקה ותת החלקה, ואם יש משכנתאות, עיקולים או הערות קודמות. אפשר להזמין נסח בשירות הפקת נסח רישום מקרקעין. לפי לוח האגרות, נסח מאושר שמופק כמסר אלקטרוני חתום עולה 18 ש"ח.
- בודקים שיש מסמך התחייבות בכתב. חוזה מכר חתום, הסכם מתנה, התחייבות לרישום משכנתא או מסמך אחר שמתאר את העסקה ואת הנכס.
- ממלאים את הטופס המתאים. הטופס הרשמי כולל את תיאור המקרקעין (יישוב, גוש, חלקה, תת חלקה וכתובת), את הפעולה המבוקשת, את פרטי בעל הזכות, המתחייב והזכאי, ופרטי הנכס כשעוד לא נרשם בית משותף. כשיש יותר משלושה בעלי זכויות, מתחייבים או זכאים, מצרפים נספחים א', ב' או ג'.
- חותמים בפני עורך דין שמאמת את החתימות. בטופס יש הצהרת אימות שבה עורך הדין מעיד שהחותמים התייצבו בפניו, שזיהה אותם, הסביר להם את מהות הבקשה ואת התוצאות המשפטיות שלה, ושחתמו מרצונם.
- משלמים את האגרה ומגישים. 188 ש"ח לכל רישום, במסלול המקוון או בלשכה.
- מוודאים שההערה נרשמה. מוציאים נסח חדש ובודקים שההערה מופיעה, לטובת הזכאי הנכון, על הנכס הנכון.
הגשה מקוונת דרך מקרקעין ברשת
מערכת מקרקעין ברשת של משרד המשפטים מאפשרת להגיש בקשה דיגיטלית לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים. המסלול הזה מיועד לעורכי דין שמחזיקים כרטיס חכם וחתימה אלקטרונית, ובעמוד השירות יש מדריך לכרטיס החכם ולתוכנת החתימה. ההגשה המקוונת חוסכת את ההגעה ללשכה ואת התור לדלפק.
הגשה בלשכת רישום המקרקעין
מי שמגיש בעצמו יכול להגיע ללשכה. לפי עמוד השירות באתר gov.il, הגשה ואימות בדלפקי קבלת הקהל נעשים בזימון תור מראש, בימים א' ו-ד' בין 08:30 ל-12:30. מוקד המידע של הרשות זמין בטלפון *8653. שעות הקבלה משתנות מעת לעת, אז שווה להציץ בעמוד השירות לפני שקובעים תור.
המסמכים שמצרפים לבקשה
רשימת המסמכים המדויקת תלויה בסוג ההערה ובזהות הצדדים. זו רשימת בדיקה שמתאימה לרוב העסקאות:
| מסמך | מתי נדרש | הערות |
|---|---|---|
| טופס בקשה לרישום הערת אזהרה | תמיד | הטופס המתאים: בהסכמת כל הצדדים, של הזכאי, או בגין התחייבות לרישום משכנתא |
| אימות חתימה בידי עורך דין | תמיד | חלק מהטופס, עם חותמת, שם ומספר רישיון |
| מסמך ההתחייבות | בעיקר בבקשה של הזכאי בלבד | חוזה, הסכם מתנה או התחייבות אחרת בכתב |
| נספחים א', ב', ג' | כשיש יותר משלושה צדדים מאותו סוג | כל נספח נחתם בידי הצדדים שמופיעים בו |
| פרטי זיהוי | תמיד | תעודת זהות, דרכון או מספר חברה של כל צד |
| ייפוי כוח | כשמישהו חותם בשם צד אחר | ייפוי כוח שמתיר את הפעולה, בנוסח שהלשכה מקבלת |
| מסמכי תאגיד | כשאחד הצדדים הוא חברה | אישור על זכות החתימה ועל המסמכים שנבדקו |
| תשלום אגרה | תמיד | 188 ש"ח לכל רישום |
עוד פרט מהטופס הרשמי שקל לפספס: המידע על פרטי הנכס, למשל מספר היחידה או הקומה בבניין שטרם נרשם כבית משותף, ניתן על אחריות הצדדים החתומים. רשויות המרשם לא בודקות ולא מאמתות אותו. טעות בפרט כזה עלולה להתגלות רק בשלב רישום הבית המשותף.
אגרת רישום הערת אזהרה 2026
הסכומים נקבעים בהודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025, שעדכנה לפי המדד את התוספת לתקנות המקרקעין (אגרות) החל מ-1 בינואר 2026. אלה הסכומים הרלוונטיים:
| פעולה | אגרה ב-2026 |
|---|---|
| רישום הערת אזהרה | 188 ש"ח לכל רישום |
| הערת אזהרה על דירה בבית שעתיד להירשם כבית משותף, בנוי על כמה חלקות | 188 ש"ח לכל חלקה |
| מחיקת הערת אזהרה לבקשת הצדדים | 127 ש"ח |
| רישום הערה על הצורך בהסכמה | 188 ש"ח לכל רישום |
| מחיקת הערה על הצורך בהסכמה | 127 ש"ח לכל מחיקה |
| רישום משכנתא | 188 ש"ח |
| נסח מאושר שמופק כמסר אלקטרוני חתום | 18 ש"ח |
| העתק מאושר או נסח מאושר אחר | 88 ש"ח |
הסכומים מתעדכנים לפי המדד בתחילת כל שנה. ביום ההגשה, הסכום שמופיע במערכת הרשמית הוא הקובע. אלה אגרות המדינה בלבד. שכר הטרחה של עורך הדין שמלווה את העסקה, ותשלומים אחרים כמו מס רכישה, הם נושאים נפרדים.
דוגמה לחישוב
זוג קונה דירה יד שנייה ולוקח משכנתא. נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונים (188 ש"ח) והערת אזהרה לטובת הבנק בגין התחייבות לרישום משכנתא (188 ש"ח). אחר כך הם מוציאים נסח מקוון לבדיקה (18 ש"ח). סך כל האגרות בשלב הזה: 394 ש"ח. בהמשך, כשהבעלות והמשכנתא נרשמות, יהיו אגרות נוספות, כמו 127 ש"ח למחיקת הערה לבקשת הצדדים, אם המחיקה נעשית כפעולה נפרדת.
כמה זמן לוקח רישום ומה בודקים אחרי
אין בחוק מועד קבוע לרישום הערת אזהרה, וזמני הטיפול משתנים לפי הלשכה, לפי העומס ולפי השאלה אם הבקשה הוגשה במלואה. בקשה שחסר בה פרט או מסמך תחזור לתיקון, וזה העיכוב הנפוץ ביותר.
חוזה מכר טוב קובע מה קורה עד שההערה נרשמת. מקובל, לדוגמה, שהתשלום הראשון מועבר לנאמנות אצל עורך הדין עד שיוצג נסח שבו ההערה מופיעה. אחרי הרישום בודקים בנסח שלושה דברים: שההערה רשומה על תת החלקה הנכונה, שהזכאי הוא האדם או הבנק הנכון, ושלא נרשמה לפניה הערה או עיקול שהחמצתם.
אם אתם לקראת חתימה על חוזה בחיפה, בקריות או בנשר ורוצים לוודא שההערה תירשם בזמן ובנוסח הנכון, אפשר לתאם שיחה עם המשרד בטלפון 04-8202037 או בוואטסאפ.
הערות אחרות שעלולות להופיע בנסח
לא כל "הערה" בנסח היא הערת אזהרה. לוח האגרות של 2026 מונה סוגים רבים של הערות, ולכל אחת משמעות אחרת. אלה הנפוצות שקונה עשוי לפגוש:
| סוג ההערה | על מה היא מעידה | אגרת רישום ב-2026 |
|---|---|---|
| הערת אזהרה | התחייבות לעשות עסקה בנכס או להימנע ממנה | 188 ש"ח לכל רישום |
| הערה על הצורך בהסכמה | עסקה בנכס דורשת הסכמה של צד שלישי | 188 ש"ח לכל רישום |
| הערה על הגבלת כשרות | מגבלה על היכולת של בעל הזכות לעשות עסקאות | 188 ש"ח לכל רישום |
| הערה על צו קיום צוואה או מינוי מנהל עיזבון | הנכס שייך לעיזבון שיש לו צו או מנהל | 188 ש"ח |
| הערה לפי תקנה 27(א) | ייעוד המקרקעין | 182 ש"ח |
| הערה על חוב היטל השבחה | חוב של היטל השבחה לרשות המקומית | 182 ש"ח |
| הערה על הסכם שיתוף | הסכם בין שותפים בנכס | 188 ש"ח |
כשמופיעה בנסח הערה שאתם לא מכירים, לא מסתפקים בשם שלה. מזמינים את המסמך שעליו היא נשענת מתיק הרישום, ובודקים אם היא משפיעה על העסקה ואיך מסירים אותה אם צריך.
מחיקת הערת אזהרה
סעיף 132 לחוק המקרקעין קובע מתי מוחקים הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129. יש שלוש דרכים:
- הסכמה של הצדדים המעוניינים. הדרך הרגילה. למשל, אחרי שהבעלות נרשמה על שם הקונה, או כשעסקה בוטלה בהסכמה. האגרה למחיקה לבקשת הצדדים היא 127 ש"ח.
- צו של בית משפט. כשהזכאי מסרב למחוק ואין הסכמה, מגישים בקשה לבית המשפט.
- עילת ההערה בטלה. הרשם יכול למחוק אם הוכח לו שהעילה בטלה, בתנאי שהודיע מראש לצדדים המעוניינים על הכוונה למחוק ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.
הדרישה להודעה מוקדמת אינה טכנית. בערר 131-2022 (18 ביולי 2022) נדחה ערר על סירוב של רשם המקרקעין בירושלים למחוק הערה, משום שלא הוכחה הסכמה של כל הצדדים המעוניינים והם לא קיבלו הודעה. העורר הופנה לבית המשפט. זו החלטה שתלויה בעובדות של אותו מקרה, אבל היא ממחישה עיקרון: מי שרוצה למחוק הערה בלי שיתוף פעולה של הזכאי צריך להיערך להליך.
טעויות נפוצות שמעכבות עסקה
- נסח ישן: בודקים נסח מיום החתימה, ולא נסח מלפני חודש. בינתיים יכולה להירשם הערה או עיקול.
- פרטי נכס שגויים: טעות במספר תת החלקה, או תיאור דירה שלא תואם את התוכנית בבית שעוד לא נרשם, יכולה לגרום לרישום על הנכס הלא נכון.
- חסר צד חותם: כשהנכס רשום על שם שני בני זוג, צריך את החתימה של שניהם. כשהמוכר אינו בעל הזכות הרשום, צריך גם את חתימת בעל הזכות.
- ייפוי כוח לא מתאים: ייפוי כוח כללי או ישן עלול לא להתקבל. בודקים מראש שהנוסח מתיר את הפעולה. כשהמוכר פועל באמצעות מיופה כוח לפי ייפוי כוח מתמשך, מכירת הדירה דורשת גם אישור מראש של בית המשפט.
- תשלום לפני רישום: העברת סכום גדול למוכר לפני שההערה רשומה משאירה את הקונה חשוף לעסקה נוגדת.
- שכחה למחוק בסוף: הערה שנשארה אחרי עסקה שבוטלה יכולה לעכב מכירה עתידית שנים אחר כך.
איך גם המוכר מגן על עצמו
הערת אזהרה נועדה להגן על הקונה, אבל היא יוצרת סיכון גם למוכר. אם העסקה לא תושלם, למשל כי הקונה לא קיבל משכנתא או הפר את החוזה, ההערה נשארת בנסח. כל עוד היא שם, המוכר יתקשה למכור את הדירה למישהו אחר, כי עסקה חדשה תיחשב עסקה נוגדת.
בחוזים רבים נקבע מנגנון מוסכם מראש. הקונה, למשל, חותם כבר בחתימת החוזה על מסמכים שמאפשרים למחוק את ההערה אם החוזה בוטל כדין, והמסמכים מופקדים בנאמנות אצל עורך דין. מנגנון כזה צריך להיות מנוסח בזהירות: הוא צריך לאפשר למוכר להשתחרר מהערה של עסקה שבוטלה כדין, ובאותה מידה לא לאפשר למחוק את ההגנה של קונה שעומד בהתחייבויות שלו. הנוסח תלוי בעסקה, וכאן יש היגיון בכך שלכל צד יהיה עורך דין משלו.
גם הקונה צריך לחשוב על הצד השני: מוכר שנדרש לחתום על בקשה לרישום הערה ימהר יותר לעשות זאת כשהחוזה קובע בבירור מתי ההערה תימחק אם העסקה לא תצא לפועל.
רשימת בדיקה לפני שחותמים
- הוצאתם נסח עדכני מיום החתימה, וקראתם את כל ההערות והשעבודים שבו.
- החוזה קובע מתי תירשם ההערה, ומי מגיש אותה.
- התשלום הראשון מותנה ברישום ההערה, או מוחזק בנאמנות עד הרישום.
- כל מי שרשום כבעלים, וכל מי שהתחייב, יחתום על הבקשה.
- פרטי הנכס בטופס זהים לנסח, ובבניין שלא נרשם כבית משותף, תיאור הדירה תואם את התוכנית.
- אם יש משכנתא, ידוע איזה נוסח הבנק דורש להערה לטובתו.
- יש בחוזה מנגנון למחיקת ההערה אם העסקה תבוטל.
- אחרי ההגשה, מישהו אחראי להוציא נסח ולוודא שההערה נרשמה.
הערת אזהרה לעומת רישום הבעלות
שני הרישומים מופיעים באותו נסח, אבל תפקידם שונה. לפי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. עד אז הקונה מחזיק בזכות חוזית, וההערה היא מה שמגן עליה.
| נושא | הערת אזהרה | רישום מכר (העברת בעלות) |
|---|---|---|
| מה נרשם | התחייבות לעשות עסקה או להימנע ממנה | העברת הבעלות על שם הקונה |
| מתי | סמוך לחתימה על החוזה | בסוף העסקה, אחרי התשלומים והאישורים |
| מה צריך | טופס בקשה, אימות חתימות, אגרה | שטר מכר, אישורי מיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישורים נוספים לפי הנכס |
| אגרה ב-2026 | 188 ש"ח לכל רישום | לפי הפריט הרלוונטי בלוח האגרות |
| התוצאה | חוסמת רישום של עסקה נוגדת | הקונה רשום כבעלים |
אחד האישורים לרישום המכר הוא אישור מהעירייה שאין חובות לרשות המקומית. את הבקשה לאישור הזה מתחילים מוקדם, ובינתיים ההערה שומרת על הקונה.
דוגמה להמחשה: קנייה בקריית מוצקין
הדוגמה הבאה היא תרחיש מומצא, שנועד להמחיש את התהליך. היא לא מבוססת על לקוח או על תיק אמיתי.
נועה ויוסי חותמים ביום ראשון על חוזה לקניית דירת ארבעה חדרים בקריית מוצקין. על הדירה רשומה משכנתא של המוכר לטובת בנק אחר. החוזה קובע שהתשלום הראשון, 10% מהמחיר, יועבר לנאמנות עד שתירשם הערת אזהרה לטובת הקונים.
באותו יום, אחרי החתימה, עורך הדין של הקונים מוציא נסח מקוון ורואה שאין עיקולים ואין הערות נוספות. המוכר, הקונים ועורך הדין חותמים על בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים, ועורך הדין מאמת את החתימות. הבקשה מוגשת דרך מקרקעין ברשת ומשולמת אגרה של 188 ש"ח. כשההערה מופיעה בנסח, הכסף משתחרר מהנאמנות לפי מה שנקבע בחוזה.
נניח עכשיו שבשבוע שאחרי החתימה המוכר מקבל הצעה מקונה אחר. גם אם יחתום איתו, הקונה החדש יראה בנסח את ההערה לטובת נועה ויוסי, והלשכה לא תרשום את העסקה החדשה בלי הסכמתם או צו של בית משפט. אילו נועה ויוסי היו מעבירים את התשלום ישר למוכר ומחכים עם ההערה, הם היו נשארים חשופים בדיוק בשבוע הזה.
בהמשך הבנק של הקונים דורש הערה בגין התחייבות לרישום משכנתא, והבנק של המוכר מקבל את יתרת ההלוואה ישירות מהתשלומים. רק אחרי שהמשכנתא הישנה נמחקת והאישורים מתקבלים, נרשמת הבעלות על שם נועה ויוסי. אז נמחקת גם הערת האזהרה, שכבר מילאה את תפקידה.
מתי לערב עורך דין
בעסקת מכר רגילה עורך הדין שמלווה את העסקה מטפל ברישום ההערה כחלק מהעבודה, והשאלה עולה בעיקר במצבים אחרים: כשהמוכר אינו הבעלים הרשום, כשיש בנסח הערה קודמת שאינה ברורה, כשהנכס בבניין חדש שלא נרשם, כשאחד הצדדים הוא חברה או חותם באמצעות מיופה כוח, וכשיש מחלוקת על מחיקה של הערה ישנה. הטעויות היקרות במצבים כאלה קשורות פחות למילוי הטופס ויותר להבנה של מה ההערה אמורה להגן עליו.
רישום בלשכת רישום המקרקעין בחיפה ובצפון
בקשה ידנית מוגשת ללשכת רישום המקרקעין שבה מתנהל הרישום של הנכס. כדי לדעת לאיזו לשכה הנכס שייך, מסתכלים בנסח: שם הלשכה מופיע בו. נכסים בחיפה רשומים בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. בערים אחרות בצפון בודקים בנסח או בעמוד השירות ולא מניחים מראש.
בהגשה מקוונת הלשכה פחות חשובה לכם, כי הבקשה מוגשת במערכת אחת. מה שכן משנה בצפון הוא סוג הרישום של הנכס. בשכונות ותיקות בחיפה, בקריית ביאליק, בקריית ים ובקריית אתא יש בניינים שרשומים כבית משותף מזה עשרות שנים. לצידם יש פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, ובהם ההערות נרשמות לעיתים על החלקה כולה. ולפני קנייה בנשר, בטירת כרמל או בכל עיר אחרת, בודקים קודם אם הזכויות בדירה רשומות בטאבו בכלל. כשהן רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, הרישום וההגנה על הקונה עוברים בערוץ אחר.
המשרד שלנו נמצא בנשר, ורשימת הערים שבהן אנחנו נותנים שירות מופיעה בעמוד אזורי שירות. מידע על המשרד עצמו תמצאו בעמוד אודותינו, וקישורים לשירותים רשמיים נוספים בעמוד קישורים נבחרים.
לפני חתימה על חוזה מכר, או כשיש הערה ישנה שצריך למחוק, אפשר לפנות למשרד דרך עמוד צרו קשר או בטלפון 04-8202037. את כל התחומים שבהם המשרד עוסק תמצאו בעמוד תחומי ההתמחות.
שאלות נפוצות על בקשה לרישום הערת אזהרה
מהי בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים?
זה טופס רשמי שעליו חותמים בעל הזכות בנכס, המתחייב (אם הוא אדם אחר) והזכאי, ועורך דין מאמת את החתימות. כיוון שכל הצדדים חתומים, הרשם לא צריך להודיע בנפרד למתחייב. זה המסלול הרגיל בעסקאות מכר ובמשכנתאות.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לרישום מכר?
הערת אזהרה רושמת התחייבות ומונעת רישום של עסקה נוגדת. רישום מכר מעביר את הבעלות עצמה. עד שהבעלות נרשמת, הקונה מחזיק בזכות חוזית, וההערה מגינה עליה.
כמה עולה אגרת רישום הערת אזהרה ב-2026?
188 ש"ח לכל רישום, לפי לוח האגרות שבתוקף מ-1 בינואר 2026. מחיקה לבקשת הצדדים עולה 127 ש"ח. שכר טרחה של עורך דין, אם יש, משולם בנפרד.
איך משלמים אגרות מקרקעין?
האגרה משולמת כחלק מהגשת הבקשה. במסלול המקוון התשלום נעשה במערכת, ובהגשה בלשכה לפי ההנחיות של הלשכה. את הסכום המעודכן אפשר לראות בעמוד השירות ב-gov.il.
כמה זמן לוקח רישום הערת אזהרה?
אין מועד קבוע בחוק. משך הטיפול תלוי בלשכה, בעומס ובשלמות הבקשה. בקשה שחסר בה מסמך או פרט תחזור לתיקון.
אפשר לרשום הערת אזהרה בלי עורך דין?
החתימות על הבקשה צריכות אימות של עורך דין, כפי שמופיע בטופס הרשמי. ההגשה המקוונת מיועדת לעורכי דין עם כרטיס חכם. אפשר להגיש בעצמכם בלשכה, אבל בעסקת מכר עורך הדין שמלווה את העסקה בדרך כלל מטפל ברישום.
מי משלם את האגרה, הקונה או המוכר?
החוק לא קובע מי מהצדדים נושא באגרה. זה עניין להסכמה בחוזה. בעסקאות רבות הקונה משלם, כי ההערה נרשמת לטובתו.
האם הקונה יכול לרשום הערת אזהרה בלי חתימת המוכר?
כן. סעיף 126 מאפשר לזכאי להגיש לבד, על סמך התחייבות בכתב. במקרה כזה הרשם מודיע למוכר על הרישום. אם המוכר חולק על ההתחייבות, הסכסוך עלול להגיע לבית משפט.
איך מגישים בקשה לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא?
יש לכך טופס ייעודי בהסכמת כל הצדדים, שעליו חותמים הצדדים להתחייבות, ובהם בעל הזכות הרשום. הבנק מעביר לעורך הדין את הנוסח שהוא דורש, ועורך הדין מאמת את החתימות ומגיש. כשהמשכנתא עצמה נרשמת, ההערה בדרך כלל נמחקת.
איך מוחקים הערת אזהרה?
לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין: בהסכמת הצדדים המעוניינים, לפי צו של בית משפט, או כשהרשם השתכנע שהעילה בטלה והודיע לצדדים מראש. מחיקה בהסכמה עולה 127 ש"ח.
המוכר יכול למחוק את ההערה לבד?
לא. בלי הסכמת הזכאי, המחיקה אפשרית רק בצו של בית משפט, או כשהרשם קבע שהעילה בטלה אחרי שנתן לזכאי הודעה וזמן סביר לפנות לבית המשפט.
מהי עסקה נוגדת?
עסקה שסותרת את מה שרשום בהערה: מכירה של אותה דירה לקונה אחר או רישום משכנתא חדשה. לפי סעיף 127(א), עסקה כזו לא תירשם אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו של בית משפט.
האם הערת אזהרה מגינה גם מפני נושים של המוכר?
היא מחזקת מאוד את מעמד הקונה, אבל התוצאה מול נושים, כמו עיקול או הליך חדלות פירעון, תלויה בנסיבות ובמועדים. לכן מקפידים לרשום אותה מוקדם ולבדוק את הנסח לפני כל תשלום.
אפשר לרשום הערת אזהרה על דירה שלא רשומה בטאבו?
הערה בפנקס המקרקעין נרשמת על מקרקעין שרשומים שם. כשהזכויות בדירה רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ההגנה על הקונה נעשית אצל הגוף שמנהל את הרישום. בבניין חדש שעוד לא נרשם כבית משותף, ההערה נרשמת על החלקה כולה עם תיאור הדירה.
מהי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)?
זו תקנה שמאפשרת לרשום הערה על ייעוד המקרקעין. זו הערה מסוג שונה מהערת אזהרה על עסקה, ויש לה שירות נפרד באתר הרשות. לפי לוח האגרות של 2026, רישום הערה לפי תקנה 27(א) עולה 182 ש"ח.
מה קורה להערת אזהרה בפרויקט תמ"א 38?
כשכל בעלי הדירות חותמים על הבקשה, ההערה נרשמת ברכוש המשותף, ובכל דירה נרשמת הערה שמפנה אליה. לפני שחותמים, ודאו שאתם מבינים מה ההתחייבות כלפי היזם ומתי אפשר למחוק את ההערה אם הפרויקט לא יוצא לפועל.
אפשר לרשום הערת אזהרה על חלק מדירה?
כן. כשהנכס רשום בחלקים בלתי מסוימים, בטופס הרשמי יש מקום לציין את החלק במקרקעין שעליו נרשמת ההערה. זה רלוונטי כשקונים, נניח, את החלק של אחד השותפים בדירה.
האם הערת אזהרה פוקעת מעצמה אחרי כמה שנים?
החוק לא קובע שהיא פוקעת. לפי סעיף 127(א) ההערה ממשיכה להשפיע כל עוד לא נמחקה, והמחיקה נעשית באחת הדרכים שבסעיף 132. הערה ישנה של עסקה שלא יצאה לפועל צריך למחוק באופן פעיל.
מה עושים אם נפלה טעות בהערה שנרשמה?
פונים ללשכה ומבקשים תיקון. לפי לוח האגרות של 2026, תיקון בפנקס על פי צו של מפקח לפי תקנה 90 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) פטור מאגרה כשהטעות נגרמה בעטיו של הרשם, ובכל מקרה אחר האגרה היא 182 ש"ח. טעות שמקורה בפרטים שמולאו בטופס מתקנים בדרך כלל בבקשה חדשה ומסודרת.
איך בודקים שההערה נרשמה?
מוציאים נסח טאבו עדכני. נסח מאושר שמופק כמסר אלקטרוני חתום עולה 18 ש"ח. בודקים שההערה מופיעה על הנכס הנכון ולטובת הזכאי הנכון.
חשוב לדעת: המאמר מספק מידע כללי בלבד, ואינו מחליף ייעוץ משפטי שמבוסס על הנסיבות שלכם. המידע נכון לפי המקורות שנבדקו ב-26 באוקטובר 2026: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025, הטופס הרשמי ועמוד השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. סכומי האגרות מתעדכנים בתחילת כל שנה.
מקורות רשמיים: בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה (gov.il) · הודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025 · הפקת נסח רישום מקרקעין · הערת אזהרה, כל-זכות
