נסח טאבו 2026: איך מוציאים, כמה זה עולה ואיך קוראים אותו לפני קניית דירה

נסח טאבו הוא תדפיס רשמי מפנקסי המקרקעין שמראה מה רשום היום על נכס מסוים: מי הבעלים ובאיזה חלק, אילו משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים והגבלות רשומים עליו, ומה מוצמד לדירה. ב-2026 מפיקים אותו באתר משרד המשפטים לפי גוש, חלקה ותת חלקה, בתמורה לאגרה של 18 ₪ לנסח חתום דיגיטלית, או מקבלים נסח מאושר בלשכת רישום המקרקעין ב-88 ₪. הנסח מתאר את הרישום בלבד, ולא את מצב הבנייה, החובות לעירייה או זכויות שעדיין לא נרשמו.

מה חשוב לדעת

• כל אדם יכול להזמין נסח, גם בלי להיות הבעלים ובלי לנמק למה. מספיק לדעת את מספרי הגוש, החלקה ותת החלקה.
• הנסח משקף את הרישום ביום ובשעה שבהם הופק. בעסקה מפיקים נסח חדש לפני החתימה, ושוב לפני כל תשלום משמעותי ולפני הרישום.
• משכנתא רשומה לא מונעת קנייה. מה שקובע הוא מנגנון בחוזה שמבטיח שהכסף ישמש לסילוק המשכנתא ושהיא תימחק. עיקול או הערת אזהרה לטובת אדם אחר מחייבים בירור לפני שחותמים.
• הצמדות כמו חניה, מחסן או גג נחשבות שלכם רק אם הן רשומות. אם המוכר מציג חניה שלא מופיעה בנסח או בתשריט הבית המשותף, היא לא נמכרת לכם רק כי הוא אמר.
• דירה שלא מופיעה בטאבו כיחידה נפרדת, למשל כי הבניין לא נרשם כבית משותף, מנוהלת לרוב ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. שם לא מספיק נסח, ומבקשים אישור זכויות מהגוף שמנהל את הרישום.

הבחנות שכדאי להכיר

נסח טאבו מול חוזה. חוזה מכר הוא התחייבות בין הצדדים. הנסח מראה מה כבר נרשם. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת רק ברישום, ועד אז היא התחייבות לעשות עסקה.

נסח רגיל, נסח מרוכז ונסח היסטורי. נסח רגיל מציג את המצב העדכני של דירה או חלקה אחת. נסח מרוכז מציג את כל הדירות בבית משותף בפירוט מצומצם. נסח היסטורי מוסיף רישומים שנמחקו בעבר, כמו משכנתאות ישנות ובעלים קודמים.

טאבו, רמ"י וחברה משכנת. "טאבו" הוא הכינוי לפנקסי המקרקעין שמנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות מנהלות רישומים פנימיים משלהן לדירות שעוד לא נרשמו בטאבו. המסמך מהן נקרא אישור זכויות, והוא לא נסח טאבו.

רישום מול מצב תכנוני ופיזי. הנסח לא אומר אם יש חריגות בנייה, אם המרפסת נסגרה בהיתר או אם יש חוב ארנונה. את אלה בודקים בתיק הבניין בעירייה, באישורי העירייה והוועדה ובבדיקה הנדסית.

מה שתמצאו בנסח מסוים תלוי בסוג המקרקעין (מוסדרים או לא), בשאלה אם הבניין רשום כבית משותף, בבעלות על הקרקע ובהיסטוריה של הנכס. הסיכום כאן הוא מידע כללי לפי המקורות שבדקנו, ואינו מחליף ייעוץ משפטי שמתאים לעסקה שלכם.

מה זה נסח טאבו ומה הוא מוכיח

נסח טאבו, או בשמו הרשמי נסח רישום מקרקעין, הוא העתק ממוחשב של הרשומה של נכס בפנקסי המקרקעין. הפנקסים מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. המילה "טאבו" הגיעה מהתקופה העות'מאנית ונשארה בשפה, אבל המונח בחוק הוא "פנקסי המקרקעין".

הנסח הוא נקודת המוצא של כל בדיקה משפטית לפני קניית דירה. עורך דין שמייצג קונה מתחיל ממנו, ולכן אם אתם בתחילת הדרך ורוצים שמישהו יעבור איתכם על הנכס, אפשר לקרוא על ליווי משפטי בקניית דירה ובעסקאות מקרקעין בחיפה ובצפון. גם בלי עורך דין, שווה לדעת לקרוא אותו בעצמכם, כי חלק מהשאלות שעולות ממנו צריך לשאול את המוכר כבר בפגישה הראשונה.

הכוח של הרישום מגיע מחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובעיקר מהסעיפים האלה:

• סעיף 7: עסקה במקרקעין טעונה רישום, והיא נגמרת ברישום. עד שהקנייה שלכם נרשמה, יש לכם זכות חוזית מול המוכר, לא בעלות רשומה.
• סעיף 9: כשבעל נכס התחייב לשני אנשים שונים בעסקאות סותרות, זכותו של הראשון גוברת, אלא אם השני פעל בתום לב, בתמורה, והעסקה שלו נרשמה. זו הסיבה שממהרים לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד אחרי החתימה.
• סעיף 10: מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, זכותו תקפה גם אם הרישום לא היה נכון. במילים אחרות, החוק מעודד להסתמך על הנסח.
• סעיף 124: הפנקסים פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מן הרשום בהם. לכן אין צורך להיות הבעלים כדי להוציא נסח.
• סעיף 125: במקרקעין מוסדרים, הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנו. במקרקעין לא מוסדרים הוא ראיה לכאורה בלבד, כלומר אפשר להפריך אותו בראיות אחרות.

מכאן שהנסח הוא מקור אמין יותר מכל מסמך שהמוכר יכול להראות לכם, כמו חוזה ישן או חשבון ארנונה. אבל הוא מראה רק את מה שנרשם. זכויות שלא נרשמו, למשל דירה שנקנתה לפני עשרים שנה ומעולם לא הועברה על שם הקונה, לא יופיעו בו.

איך מוציאים נסח טאבו: שלב אחר שלב

הדרך הנפוצה היא הפקה מקוונת באתר משרד המשפטים. לפי דף השירות הרשמי, השירות מאפשר לכל אדם להזמין בתשלום נסח רישום מפנקסי המקרקעין, וגם נסח עם חותמת אפוסטיל לשימוש בחו"ל. בדצמבר 2023 עלה אתר חדש להפקת נסחים, והנסח מגיע כקובץ PDF חתום בחתימה אלקטרונית מאובטחת.

1. מאתרים את הגוש, החלקה ותת החלקה. את המספרים אפשר לבקש מהמוכר, למצוא בחוזה הקודם, בנסח ישן או בשומת מס, או לאתר לפי כתובת בשירות איתור גוש וחלקה של המרכז למיפוי ישראל. השירות נותן גוש וחלקה, אבל לא תמיד את תת החלקה.
2. נכנסים לשירות הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין באתר gov.il. השתמשו רק בקישור הרשמי. אתרים פרטיים מוכרים את אותו נסח במחיר גבוה יותר, וחלקם נראים כמו אתר ממשלתי.
3. בוחרים את סוג הנסח. לקנייה של דירה בבית משותף מזמינים נסח רגיל של תת החלקה. אם לא יודעים את תת החלקה, מזמינים נסח מרוכז של כל החלקה ומחפשים בו את הדירה לפי שם הבעלים או תיאור הדירה.
4. מזינים את המספרים ובודקים אותם פעמיים. טעות בספרה אחת מפיקה נסח של דירה אחרת, וזה קורה יותר ממה שנדמה.
5. משלמים בכרטיס אשראי ומקבלים את הנסח לתיבת הדואר האלקטרוני בתוך דקות.
6. שומרים את הקובץ המקורי. החתימה הדיגיטלית תקפה בקובץ עצמו. צילום מסך או הדפסה של הנסח הם העתק, ולא תמיד יתקבלו כמסמך רשמי.

מי שמעדיף להגיע ללשכת רישום המקרקעין יכול לקבל שם נסח מאושר על נייר, תמורת אגרה גבוהה יותר. במוקד הארצי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין אפשר לקבל עזרה בטלפון *8653, בימים א' עד ה' בין 8:00 ל-16:00.

איך יודעים מה מספר תת החלקה

תת החלקה היא המספר של הדירה בתוך הבית המשותף בפנקסי המקרקעין. הוא לא תמיד זהה למספר הדירה בבניין או למספר שעל תיבת הדואר, כי הוא נקבע בתשריט שהוגש כשהבניין נרשם. כשלא בטוחים, מזמינים נסח מרוכז ומשווים את הקומה, הכיוון והשטח שמופיעים בו לדירה שאתם רואים.

אם החלקה לא רשומה כבית משותף, לא תמצאו תת חלקה בכלל. במקרה כזה הנסח של החלקה כולה יראה רשימה של בעלים בחלקים לא מסוימים (למשל 1/12 או 145/1000), ולפעמים הערות שמתארות איזו דירה שייכת למי. על המצב הזה נרחיב בהמשך.

כמה עולה נסח טאבו ב-2026

האגרות נקבעות בתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ד-1974, ומתעדכנות לפי המדד. את הסכומים לשנה הנוכחית פרסם משרד המשפטים בהודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025, שנחתמה ב-21 בדצמבר 2025 וחלה מ-1 בינואר 2026. בדקנו את ההודעה ב-12 בנובמבר 2026:

שימו לב לשורה הראשונה. לפי לשון פרט 7(א2), האגרה של 18 ₪ חלה על כל נסח חתום אלקטרונית, כולל נסח מרוכז. הסכום של 154 ₪ שמופיע באתרים רבים הוא האגרה על נסח מרוכז מודפס בלשכה. התקנות לא קובעות אגרה נפרדת לנסח היסטורי, והמחיר המחייב הוא זה שמוצג באתר התשלומים בזמן ההזמנה.

האגרות מתעדכנות ב-1 בינואר. אם אתם קוראים את המאמר בשנה הבאה, בדקו את ההודעה החדשה של משרד המשפטים לפני שאתם מסתמכים על הסכומים.

אפשר לקבל נסח טאבו בחינם?

לפי התוספת לתקנות אין פטור כללי מאגרת נסח. אתרים שמציעים "נסח בחינם" מציגים בדרך כלל מידע חלקי או נסח שמישהו כבר הפיק, ולא תמיד ברור מתי. להחלטה על עסקה צריך נסח עדכני וחתום, והוא עולה 18 ₪ באתר הממשלתי.

סוגי נסחים: איזה נסח להזמין

לקונה של דירה יד שנייה מספיק לרוב נסח רגיל עדכני. נסח היסטורי שווה את ההוצאה כשמשהו לא מסתדר, למשל כשהמוכר טוען שהדירה שלו שנים רבות אבל נרשמה על שמו רק לאחרונה, או כשיש סימנים להליכים משפטיים קודמים.

איך קוראים נסח טאבו חלק אחר חלק

נסח טאבו בנוי מחלקים קבועים, ובכל אחד מהם רישום מסוג אחר. חלק ריק לא מופיע בכלל, או מופיע בלי שורות. קוראים מלמעלה למטה, וכל הזמן שואלים שתי שאלות: האם הנתון מתאים למה שהמוכר אמר, והאם יש כאן רישום שמגביל את העסקה.

1. כותרת הנסח: תאריך, שעה ולשכה

בראש הנסח מופיעים תאריך ושעת ההפקה ושם לשכת רישום המקרקעין שהנכס שייך אליה. נסח בן חודש כבר לא מספר מה קרה מאז. אם המוכר שלח לכם נסח, הפיקו אחד חדש בעצמכם. זה עולה 18 ₪ ולוקח כמה דקות.

בכותרת מופיע גם ציון אם המקרקעין מוסדרים. מקרקעין מוסדרים עברו הליך הסדר זכויות לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, והרישום בהם הוא ראיה חותכת. ברוב הדירות בערים זה המצב. בקרקעות שלא עברו הסדר יש פנקס שונה (פנקס השטרות), והבדיקה מורכבת יותר.

2. תיאור המקרקעין: גוש, חלקה ושטח

כאן רשומים מספר הגוש, מספר החלקה, השטח הרשום של החלקה כולה במטרים רבועים, ולעיתים כתובת ותיאור כללי. בבית משותף מופיע כאן גם מספר תיק הבית המשותף, שבעזרתו אפשר להזמין את התשריט והתקנון. אם יש זיקת הנאה לטובת החלקה או נגדה, היא מופיעה בחלק הזה או בחלק נפרד בשם "זיקות הנאה".

זיקת הנאה היא זכות של בעל חלקה אחת להשתמש בחלקה אחרת, למשל לעבור בה או להעביר בה צנרת, בלי להחזיק בה. לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין היא שעבוד של המקרקעין. זיקה שרשומה נגד החלקה שלכם עשויה להגביל בנייה או חנייה בחצר. זיקה לטובתה יכולה להבטיח לכם מעבר.

3. תיאור הדירה: תת חלקה, קומה, שטח וחלק ברכוש המשותף

בנסח של בית משותף מופיעים מספר תת החלקה, הקומה, מספר הכניסה אם יש כמה, השטח הרשום של הדירה, והחלק ברכוש המשותף כשבר (למשל 112/1000). השבר הזה קובע בדרך כלל את חלקכם בהוצאות הבית המשותף ובזכויות בנייה על הגג או בחצר, אם התקנון לא קבע אחרת.

השטח הרשום הוא השטח שבתשריט, ולא השטח שמופיע במודעה. ההבדל יכול לנבוע משיטת מדידה שונה, ממרפסת שנסגרה או מתוספת שנבנתה בלי היתר. פער של כמה מטרים הוא נפוץ. פער גדול מצדיק בדיקה בתיק הבניין ובתשריט, כי הוא עלול להעיד על בנייה שלא נרשמה.

4. הצמדות

הצמדה היא חלק מהרכוש המשותף שהוקצה לדירה מסוימת, כמו חניה, מחסן, גג, חצר או חדר על הגג. היא רשומה עם סימון באות או במספר ושטח, והסימון מפנה לתשריט. מה שלא רשום כהצמדה שייך לכל בעלי הדירות ברכוש המשותף, גם אם השכנים נהגו לתת לדירה מסוימת להשתמש בו.

לכן, כשמוכר מציג "דירה עם חניה ומחסן", בודקים שני דברים: שההצמדות מופיעות בנסח, ושהסימון בנסח מתאים לחניה ולמחסן שהראו לכם בפועל. את ההתאמה בודקים בתשריט הבית המשותף.

5. בעלויות

בחלק הבעלויות, בכל שורה רשומים שם הבעלים, סוג ומספר הזיהוי (ברוב המקרים תעודת זהות), החלק בנכס (למשל "בשלמות" או 1/2), סוג השטר שבו נרשמה הבעלות (מכר, ירושה, מתנה, צוואה) ומספר השטר ותאריכו.

בודקים שהמוכרים הם בדיוק האנשים שרשומים, ושכל הבעלים חותמים על החוזה. אם הדירה רשומה על שני בני זוג והמוכר הוא רק אחד מהם, חסרה חתימה. אם הבעלים נפטר והמוכרים הם היורשים, ייתכן שהירושה עוד לא נרשמה. במקרה כזה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה ורישום של היורשים לפני שהבעלות יכולה לעבור אליכם.

שימו לב גם לסוג השטר האחרון. מכר רגיל לפני שנים רבות אומר דבר אחד. מתנה בתוך המשפחה לפני זמן קצר יכולה להשפיע על חישוב מס הרכישה של המוכר או על מס השבח שלו, ולפעמים מעידה על מהלך שצריך להבין.

6. חכירות

בהרבה דירות בישראל הקרקע שייכת למדינה, לרשות הפיתוח או לקרן הקיימת לישראל, והיא מנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה בחלק הבעלויות רשום הגוף הציבורי, ובחלק החכירות רשום מי שמחזיק בדירה בחכירה לדורות. לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות לתקופה של יותר מחמש שנים נקראת חכירה, ושכירות ליותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

בנכס כזה המוכר הוא החוכר, והשורה הרלוונטית לבדיקה היא שורת החכירה: שם החוכר, החלק, תאריך סיום החכירה ומספר השטר. אם תקופת החכירה הסתיימה או קרובה לסיום, צריך לברר מול רמ"י מה מצב החידוש לפני שחותמים.

7. משכנתאות

ברישום של משכנתא תמצאו את שם הבנק או הגוף שלטובתו נרשמה, את הדרגה (ראשונה, שנייה), את החלק בנכס שהיא חלה עליו ואת מספר השטר ותאריכו. לעיתים מופיע גם סכום, או ציון שהמשכנתא ללא הגבלה בסכום. משכנתא היא שעבוד שמאפשר לבנק לממש את הנכס אם ההלוואה לא תיפרע.

משכנתא של המוכר אינה סיבה לוותר על דירה. ברוב העסקאות חלק מהתשלום עובר ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב כוונות, הבנק נותן התחייבות לשחרר את המשכנתא, ואחרי הסילוק היא נמחקת. מה שצריך להדליק נורה הוא משכנתא לטובת גוף שאינו בנק מוכר, כמה משכנתאות בדרגות שונות, או משכנתא שהמוכר טוען שכבר סולקה ועדיין רשומה.

8. הערות

החלק האחרון אוסף רישומים שלא מעבירים בעלות אבל משפיעים עליה. כאן נמצאים רוב הדברים שעוצרים עסקה. ההערות הנפוצות:

• הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. רישום שמזהיר שבעל הנכס התחייב לעשות עסקה, בדרך כלל למכור לאדם מסוים או לרשום משכנתא לטובת בנק. לפי סעיף 127, אחרי שנרשמה הערה, עסקה שסותרת אותה תירשם רק בהסכמת מי שהיא נרשמה לטובתו או לפי צו בית משפט, ועיקול שהוטל אחרי רישום ההערה לא יפגע בזכות של מי שההערה לטובתו, בתנאים שבסעיף.
• הערה על עיקול או צו של בית משפט. עיקול שהוטל בהוצאה לפועל או בהליך אזרחי, צו מניעה או צו שמונע עסקאות בנכס. הערה כזו מונעת את העברת הבעלות עד שהיא מוסרת.
• הערה על צו קיום צוואה או מינוי מנהל עיזבון. מעידה שהנכס עובר הליך ירושה, ושמי שמוסמך לפעול בו עשוי להיות מנהל העיזבון ולא הבעלים הרשום.
• הערה על הסכם שיתוף. הסכם בין בעלים משותפים שקובע מי מחזיק באיזה חלק. נפוץ בבניינים שלא נרשמו כבית משותף.
• הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). רישום שמציין שהמקרקעין, כולם או חלקם, מיועדים בתכנית לצורך ציבורי, למשל לדרך. יכול להצביע על הפקעה עתידית.
• הערה על תכנית או על היתר. הערה שהוועדה המקומית ביקשה לרשום לפי חוק התכנון והבנייה, למשל בעקבות תכנית חדשה או תנאי בהיתר.
• הגבלה בהעברה. רישום שהעברת הזכויות טעונה הסכמה של גוף מסוים, למשל רמ"י, חברה משכנת או אגודה.

הערת אזהרה לטובת הבנק שמממן את הבעלים הנוכחי, לצד משכנתא, היא מצב שגרתי. הערת אזהרה לטובת אדם פרטי שאיננו אתם מחייבת בירור: ייתכן שהמוכר כבר התחייב למכור את הדירה למישהו אחר, או שזו הערה ישנה מעסקה שבוטלה ולא נמחקה. מחיקה כזו נעשית לפי סעיף 132 לחוק, בהסכמת הזכאי, בצו בית משפט או כשהעילה בטלה, אחרי הודעה מוקדמת.

טבלת קריאה מהירה: חלקי הנסח ומה בודקים בכל אחד

חמשת הדברים שבודקים בנסח טאבו לפני קניית דירה

אם אין לכם זמן לקרוא את כל ההסבר, אלה חמש הבדיקות שאסור לדלג עליהן:

1. בעלויות: המוכרים זהים לבעלים הרשומים, בשמות, במספרי זהות ובחלקים, וכולם חותמים.
2. הערות: אין הערת אזהרה לטובת קונה אחר, ואין הערה על עיקול, צו מניעה או צו של בית משפט.
3. משכנתאות: כל משכנתא רשומה היא של בנק, ויש מכתב כוונות שמסביר כמה צריך לשלם כדי לסלק אותה.
4. הצמדות: החניה, המחסן, הגג או החצר שמכרו לכם מופיעים כהצמדה, עם סימון שתואם את התשריט.
5. תיאור הדירה: תת החלקה, הקומה והשטח מתאימים לדירה שראיתם, ואין פער לא מוסבר בשטח.

נורות אדומות בנסח ומה עושים בכל אחת

אף אחד מהמצבים בטבלה לא אומר בהכרח שאסור לקנות. הוא אומר שהחוזה צריך לטפל בו, ושצריך להבין אותו לפני שמעבירים כסף. יש בעיות שנפתרות בכמה ימים, ויש כאלה שלוקחות חודשים.

אפשר לקנות דירה עם משכנתא או עם עיקול?

עם משכנתא של בנק, כן, וזה המצב הרגיל. החוזה קובע שחלק מהתמורה ישולם ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב כוונות, הבנק מתחייב למחוק את המשכנתא כשהסכום ישולם, והקונה רושם הערת אזהרה לטובתו מיד אחרי החתימה. כשהקונה לוקח משכנתא משלו, הבנק שלו ידרוש בדרך כלל שהמשכנתא של המוכר תסולק לפני הרישום או במקביל.

עם עיקול, זה אפשרי אבל מסובך יותר. כל עוד העיקול רשום, אי אפשר להעביר את הבעלות. בפועל צריך לברר מה החוב, מי הזוכה ואם הוא מסכים להסרת העיקול כנגד תשלום מתוך התמורה. החוזה צריך לקבוע שהכסף לא עובר למוכר לפני שהעיקול מוסר או שהזוכה התחייב להסיר אותו. כשיש כמה עיקולים, או כשהנכס כבר בהליך מימוש, הסיכון עולה, ולפעמים נכון יותר לוותר.

אם אתם מתלבטים בשלב הזה, אפשר לתאם שיחה עם המשרד בטלפון 04-8202037 או בוואטסאפ, ולשלוח את הנסח לעיון לפני הפגישה. שליחת מסמכים או פנייה למשרד אינה יוצרת לבדה ייצוג משפטי.

דירה שלא מופיעה בטאבו: רמ"י וחברה משכנת

לפעמים מפיקים נסח ולא מוצאים בו את הדירה. או שמוצאים את החלקה, אבל כבעלים רשומים רמ"י או חברה ציבורית, בלי שם המוכר בכלל. זה לא בהכרח סימן לבעיה. המשמעות היא שהזכויות של המוכר רשומות במקום אחר, והבדיקה עוברת לשם.

דירה שרשומה ברשות מקרקעי ישראל

כשהקרקע בבעלות המדינה והבניין עוד לא נרשם כבית משותף, או שהחכירה של הדירה לא נרשמה בפנקסים, הזכויות של המחזיק רשומות ברישומים של רמ"י. המסמך שמראה אותן הוא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, שבעל הזכויות מבקש דרך האזור האישי באתר רמ"י. באישור מופיעים מי מחזיק בזכויות, באיזה חלק, ואם יש רישומים לטובת אחרים, כמו התחייבות לרישום משכנתא.

העברת זכויות בנכס כזה טעונה ככלל הסכמה של רמ"י, ולעיתים גם תשלומים לפי חוזה החכירה ולפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. זה מאריך את העסקה ומוסיף שלב. לפני שחותמים, מבקשים אישור זכויות עדכני ובודקים מה רמ"י תדרוש כדי לאשר את ההעברה.

דירה שרשומה בחברה משכנת

חברות משכנות הן חברות שבנו שכונות שלמות ורשמו את הדיירים בספרים שלהן במקום בטאבו, למשל עמידר או שיכון ופיתוח. בדירה כזו מבקשים מהחברה אישור זכויות, ובודקים בו את שם בעל הזכויות, הערות על התחייבויות ומשכנתאות שנרשמו אצל החברה.

בגלל שהדירה לא רשומה בטאבו, הבנקים רושמים את הבטוחה שלהם בדרך אחרת, כמו משכון של הזכויות במרשם המשכונות לצד רישום בספרי החברה. לכן בעסקה כזו בודקים גם את מרשם המשכונות, כדי לוודא שהזכויות לא שועבדו לגורם נוסף.

בניין שלא נרשם כבית משותף

מצב נפוץ בבניינים ותיקים הוא חלקה שרשומה בטאבו, אבל בלי צו בית משותף. בנסח רואים רשימה ארוכה של בעלים, כל אחד בחלק לא מסוים של החלקה. מי שמחזיק ב-1/8 מהחלקה לא רשום כבעלים של דירה מסוימת, אלא של שמינית מכל הקרקע והבניין.

במצב כזה מה שמחבר בין החלק הרשום לדירה הוא הסכם שיתוף, ואם נרשמה עליו הערה היא תופיע בנסח. בלי הסכם שיתוף רשום, יש סיכון של מחלוקות על חניות, חצר או גג, ובמקרי קיצון גם של תביעה לפירוק שיתוף. לפני קנייה בבניין כזה בודקים אם יש הסכם, מה כתוב בו, ואם אפשר לקדם רישום של הבניין כבית משותף.

מתי נסח טאבו לא מספיק

לפני קניית דירה יד שנייה משלימים את הנסח במסמכים האלה:

• תשריט, תקנון וצו רישום הבית המשותף. מזמינים אותם מקוונות בשירות הפקת מסמכים סרוקים מתיקי בתים משותפים. לפי דף השירות מחפשים לפי גוש וחלקה או לפי מספר התיק שמופיע בנסח, משלמים בכרטיס אשראי, ומקבלים במייל בתוך 24 שעות הודעה שהקבצים מוכנים. אם לא נכתב תקנון, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
• תיק הבניין בעירייה או בוועדה המקומית. שם רואים את ההיתרים ואת התוכניות שאושרו, ובודקים אם הדירה שראיתם תואמת אותם. הנסח לא מגלה חריגות בנייה.
• אישורי העירייה והוועדה. כדי לרשום את הדירה על שמכם צריך אישור עירייה לטאבו שמעיד שאין חובות, ובמקומות מסוימים גם אישור של הוועדה המקומית לגבי היטל השבחה. ברו מוקדם אם יש חוב.
• מצב מיסוי. את מס הרכישה שלכם ומס השבח של המוכר מדווחים לרשות המסים, ובלי אישור מהם לא רושמים. הנסח לא מראה אם יש עיכוב כזה.
• מצב פיזי והנדסי. רטיבות, סדקים וליקויים בצנרת לא מופיעים באף מסמך משפטי. בשביל זה יש בדק בית.
• הליכים משפטיים על הבניין. פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בהליכים, סכסוך בין שכנים או תביעה של נציגות הבית יכולים להשפיע על העסקה. חלקם משתקפים בהערות בנסח, וחלקם לא.

נסח טאבו בירושה, במתנה ובייפוי כוח

כשבעל הדירה נפטר, הנסח ממשיך להראות אותו כבעלים עד שהיורשים נרשמים. המכירה דורשת קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחר כך רישום ההורשה בטאבו. נסח שבו רשומה הערה על מינוי מנהל עיזבון אומר שמי שמוסמך לפעול בנכס הוא בדרך כלל מנהל העיזבון, לפי הצו ובכפוף לפיקוח בית המשפט.

כשמוכר פועל באמצעות מיופה כוח, בודקים את סוג ייפוי הכוח. ייפוי כוח רגיל או נוטריוני תקף כל עוד הממנה כשיר. כשמדובר בייפוי כוח מתמשך שנכנס לתוקף, מכירת דירה דורשת גם אישור מראש של בית המשפט לענייני משפחה. הנסח לא יראה את זה, ולכן את המסמכים האלה מבקשים בנפרד.

בעסקאות בתוך המשפחה, כמו מתנה של דירה לילד, הנסח שמופק אחרי הרישום יראה "מתנה" כסוג השטר. זה נתון שקונה עתידי יראה, ולפעמים ישאל עליו.

בחיפה ובצפון: מה לבדוק במיוחד

נכסים בחיפה, בקריות, בנשר ובטירת כרמל רשומים בלשכת רישום המקרקעין שאחראית על האזור, אבל רוב השירותים, כולל הפקת נסח והזמנת מסמכי בית משותף, זמינים באופן מקוון ולא דורשים הגעה. מי שצריך להגיע ללשכה בודק כתובת ושעות באתר gov.il או במוקד *8653, כי הם משתנים מעת לעת.

מצבים שחוזרים בעסקאות באזור:

• בניינים ותיקים מהעשורים הראשונים של המדינה. חלק מהבניינים בשכונות ותיקות בחיפה, בקריית ביאליק, בקריית מוצקין ובקריית ים נבנו בידי חברות משכנות או על קרקע שמנוהלת בידי רמ"י. לפני שמחפשים את הדירה בנסח, שאלו את המוכר איפה רשומות הזכויות שלו.
• תוספות בנייה וסגירות מרפסת. בבניינים ותיקים יש הרבה תוספות שנבנו לאורך השנים. השוואה בין השטח בנסח, בתשריט ובמציאות היא אחת הבדיקות החשובות.
• פינוי בינוי ותמ"א 38. בחיפה ובקריות יש פרויקטים בשלבים שונים. הערה על הסכם או על תכנית בנסח, או אסיפת דיירים שהמוכר מזכיר, מחייבות בדיקה של מה נחתם ומה זה אומר לקונה.
• קרקע ציבורית ותכניות דרך. בעיר הררית כמו חיפה, ובערים שמתרחבות כמו קריית אתא ונשר, הערה לפי תקנה 27 על ייעוד לדרך או לשטח ציבורי שווה בירור בוועדה המקומית.

אפשר לקרוא עוד על אזורי השירות של המשרד בחיפה ובצפון.

דוגמה להמחשה: קריאת נסח לפני קנייה בקריית ביאליק

הדוגמה מומצאת לצורך הסבר ואינה מבוססת על עסקה או לקוח אמיתיים. זוג מתעניין בדירת שלושה חדרים בקומה שנייה בבניין משנות השישים בקריית ביאליק. במודעה כתוב "82 מ"ר, כולל מחסן". הם מבקשים מהמוכר גוש וחלקה, מזמינים נסח מרוכז ב-18 ₪ ומוצאים את הדירה כתת חלקה 5.

בנסח רשום שטח של 71 מ"ר. בחלק ההצמדות אין מחסן, אבל יש הצמדה של חצר קטנה. בחלק הבעלויות רשומים שני אחים, כל אחד במחצית, אבל רק אחד מהם הגיע לפגישה. בחלק המשכנתאות רשומה משכנתא לטובת בנק, ובחלק ההערות הערת אזהרה לטובת אותו בנק.

מה הם עושים עם זה? הם מבקשים את תשריט הבית המשותף ב-39 ₪, ורואים שהמחסן מסומן כרכוש משותף. הם שואלים את המוכר על ההבדל בשטח, ומגלים שהמרפסת נסגרה. הם מבקשים לבדוק בתיק הבניין אם יש לכך היתר. את האח השני מזמינים לחתום על החוזה, או מקבלים ממנו ייפוי כוח בתוקף. ואת המשכנתא מטפלים בה דרך מכתב כוונות מהבנק. אף אחד מהממצאים לא פוסל את הקנייה, אבל כל אחד מהם משנה את החוזה ואולי גם את המחיר.

טעויות נפוצות עם נסח טאבו

• להסתמך על נסח שהמוכר או המתווך שלחו. נסח משבוע שעבר לא יראה עיקול שנרשם אתמול. מפיקים נסח חדש לפני החתימה ולפני כל תשלום.
• לבלבל בין מספר הדירה לתת החלקה. התוצאה היא בדיקה מדוקדקת של הדירה של השכנים.
• לא לבדוק הצמדות בתשריט. הנסח אומר שיש חניה מסומנת באות מסוימת. רק התשריט אומר איפה היא.
• להתעלם מהערה ישנה. הערת אזהרה מלפני עשרים שנה עדיין חוסמת עסקה סותרת עד שהיא נמחקת. המחיקה לוקחת זמן ויכולה לדרוש איתור של אדם שקשה למצוא.
• להניח שנסח נקי פירושו דירה תקינה. הנסח לא מראה חריגות בנייה, חובות לעירייה או ועד בית, ולא את המצב הפיזי.
• לשלם לאתר פרטי. אותו נסח זמין באתר הממשלתי ב-18 ₪.
• לחפש בטאבו דירה שרשומה ברמ"י או בחברה משכנת. כשהדירה לא מופיעה, מבקשים אישור זכויות מהגוף הנכון.

צ'קליסט לפני חתימה על חוזה

1. הפקתם נסח רגיל עדכני של תת החלקה, או נסח מרוכז אם המספר לא ידוע.
2. בדקתם שכל הבעלים הרשומים הם המוכרים, ושכולם חותמים או מיוצגים כדין.
3. עברתם על כל ההערות, וברור לטובת מי כל אחת ואיך היא תימחק.
4. קיבלתם מכתב כוונות מכל בנק שרשומה לטובתו משכנתא.
5. הזמנתם את התשריט והתקנון, ובדקתם שההצמדות תואמות את מה שהראו לכם.
6. השוויתם את השטח בנסח, בתשריט ובתיק הבניין.
7. בדקתם שאין חובות לעירייה ולוועדה המקומית שיעכבו את הרישום.
8. אם הדירה לא בטאבו, קיבלתם אישור זכויות עדכני מרמ"י או מהחברה המשכנת.
9. תכננתם להפיק נסח נוסף מיד לפני התשלום הראשון ולרשום הערת אזהרה לטובתכם מיד אחרי החתימה.

אם אתם לפני חתימה בחיפה, בקריות או בצפון ורוצים שנעבור יחד על הנסח והמסמכים, אפשר לפנות בטלפון 04-8202037 או דרך טופס יצירת הקשר. אם עלתה מחלוקת עם המוכר או עם שכנים על הרישום, יש מידע גם על ליטיגציה אזרחית בחיפה, ולעניינים מול העירייה והוועדה על משפט מנהלי ומוניציפלי. לנסח עם אפוסטיל לשימוש בחו"ל ולאישורים נוטריוניים אפשר לקרוא על שירותי הנוטריון של המשרד. מידע על המשרד ועל עו"ד עידן יוחאי אדרי נמצא בעמוד אודותינו.

שאלות נפוצות על נסח טאבו

מה זה נסח טאבו?

תדפיס רשמי מפנקסי המקרקעין שמראה מה רשום על נכס ביום ההפקה: תיאור הנכס, הבעלים וחלקיהם, הצמדות, חכירות, משכנתאות והערות כמו הערות אזהרה ועיקולים. מפיקים אותו מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים.

כמה עולה נסח טאבו ב-2026?

לפי הודעת המקרקעין (אגרות) שחלה מ-1 בינואר 2026, נסח חתום אלקטרונית שמופק באתר משרד המשפטים עולה 18 ₪, ונסח מאושר בלשכת רישום המקרקעין עולה 88 ₪. נסח מרוכז מודפס בלשכה עולה 154 ₪. האגרות מתעדכנות בכל 1 בינואר.

איך מוציאים נסח טאבו באינטרנט?

נכנסים לשירות הפקת נסח טאבו באתר gov.il, מזינים גוש, חלקה ותת חלקה, בוחרים את סוג הנסח ומשלמים בכרטיס אשראי. הנסח מגיע למייל כקובץ PDF חתום דיגיטלית בתוך דקות.

אפשר להוציא נסח טאבו לפי כתובת?

את הנסח מזמינים לפי גוש וחלקה. את המספרים אפשר לאתר לפי כתובת בשירות איתור גוש וחלקה של המרכז למיפוי ישראל. השירות לא תמיד נותן את תת החלקה, ואז אפשר להזמין נסח מרוכז ולמצוא בו את הדירה.

מה ההבדל בין נסח מרוכז לנסח רגיל?

נסח רגיל מפרט את כל הרישומים של דירה או חלקה אחת. נסח מרוכז מציג את כל הדירות בבית משותף בפירוט מצומצם יותר, והוא שימושי כשלא יודעים את מספר תת החלקה או רוצים לראות את הבניין כולו.

מה זה נסח טאבו היסטורי?

נסח שמציג גם רישומים שנמחקו: בעלים קודמים, משכנתאות שסולקו, עיקולים והערות שבוטלו. משתמשים בו כדי לבדוק שרשרת בעלות או כשיש סימן לבעיה ברישום.

מה זה הערת אזהרה סעיף 126 בנסח?

רישום לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין שמזהיר שבעל הנכס התחייב לעשות עסקה, למשל למכור או לרשום משכנתא. לפי סעיף 127, עסקה שסותרת את ההערה תירשם רק בהסכמת מי שההערה לטובתו או לפי צו בית משפט.

אפשר לקנות דירה עם עיקול?

אפשר, אבל אי אפשר להעביר את הבעלות כל עוד העיקול רשום. צריך לברר את החוב ואת עמדת הזוכה, ולקבוע בחוזה שהכסף לא עובר למוכר לפני הסרת העיקול או התחייבות של הזוכה להסיר אותו.

אפשר לקנות דירה שרשומה עליה משכנתא?

כן, זה המצב הנפוץ. חלק מהתמורה משולם ישירות לבנק של המוכר לפי מכתב כוונות, הבנק מתחייב למחוק את המשכנתא אחרי הסילוק, והקונה רושם הערת אזהרה לטובתו.

למה החניה שקניתי לא מופיעה בנסח?

חניה, מחסן או גג שייכים לדירה רק אם הם רשומים כהצמדה בנסח ובתשריט הבית המשותף. אם הם לא רשומים, הם חלק מהרכוש המשותף, גם אם השתמשו בהם בפועל. בודקים את זה לפני החתימה.

למה השטח בנסח שונה מהשטח במודעה?

השטח בנסח הוא השטח שנקבע בתשריט כשהבניין נרשם. הוא יכול להיות שונה בגלל שיטת מדידה, מרפסת שנסגרה או בנייה שלא נרשמה. פער גדול מצדיק בדיקה בתיק הבניין.

הדירה לא מופיעה בטאבו. מה עושים?

מבררים איפה רשומות הזכויות. אם הן ברשות מקרקעי ישראל, מבקשים אישור זכויות מרמ"י. אם הן בחברה משכנת, מבקשים אישור זכויות מהחברה. בבניין שלא נרשם כבית משותף בודקים את הנסח של החלקה כולה ואת הסכם השיתוף.

כמה זמן נסח טאבו בתוקף?

הנסח משקף את הרישום ביום ובשעה שבהם הופק, ולכן אין לו תוקף קבוע. בעסקה מפיקים נסח חדש לפני החתימה ולפני כל תשלום, ובנקים מבקשים בדרך כלל נסח עדכני.

מי יכול להוציא נסח טאבו?

לפי דף השירות של משרד המשפטים, כל אדם יכול להזמין בתשלום נסח רישום מפנקסי המקרקעין. לא צריך להיות הבעלים או לנמק את הבקשה.

איך מזמינים תשריט ותקנון של בית משותף?

בשירות הפקת מסמכים סרוקים מתיקי בתים משותפים באתר gov.il, לפי גוש וחלקה או מספר התיק שבנסח. לפי האגרות ל-2026 עותק סרוק עולה 39 ₪, והודעה שהקבצים מוכנים נשלחת במייל בתוך 24 שעות.

נסח טאבו נקי אומר שהדירה בסדר?

לא בהכרח. הנסח מראה רק את הרישום. הוא לא מראה חריגות בנייה, חובות לעירייה או לוועד הבית, תוכניות בניין או את המצב הפיזי של הדירה. את אלה בודקים במסמכים אחרים.

מה עושים כשהמוכר לא רשום כבעלים?

מבקשים ממנו את המסמכים שמסבירים את הפער, כמו צו ירושה, חוזה קודם או אישור זכויות, ומתנים את העסקה ברישום הזכויות שלו. לא מעבירים כסף לפני שברור שיש לו זכות למכור.

אפשר לקבל נסח טאבו עם אפוסטיל?

כן. לפי משרד המשפטים, אפשר להזמין דרך השירות המקוון גם נסח חתום בחותמת אפוסטיל, לשימוש במדינות שחתומות על אמנת האג.

---

חשוב לדעת: המאמר מספק מידע כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי שמבוסס על הנסיבות שלכם. המידע נכון לפי המקורות שנבדקו ב-12 בנובמבר 2026: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 3, 5, 7, 9, 10, 124 עד 127 ו-132), הודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025, ודפי השירות של משרד המשפטים. האגרות מתעדכנות בכל 1 בינואר, והנהלים עשויים להשתנות, ולכן בדקו את המצב העדכני לפני עסקה.

מקורות: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (ויקיטקסט) · משרד המשפטים, הודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2025 · משרד המשפטים, הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין · משרד המשפטים, הפקת מסמכים סרוקים מתיקי בתים משותפים · המרכז למיפוי ישראל, איתור גוש וחלקה · רשות מקרקעי ישראל, אישור זכויות